[保利地產(chǎn):商業(yè)住宅三七開(kāi)]滄州保利拉菲公館

　　站在廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)的30層，你會(huì)看見(jiàn)幾個(gè)景象。門口“和者筑善”四個(gè)大字前，穿著正式的保利地產(chǎn)員工忙碌地走過(guò)，而透過(guò)落地窗，則會(huì)看見(jiàn)琶洲林立的高樓里，很多的“保利”字樣。
　　這正反映了目前保利的狀態(tài)。經(jīng)歷了19年高速增長(zhǎng)的保利地產(chǎn)，已經(jīng)成為了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，隨后的增長(zhǎng)可能離不開(kāi)“和者筑善”這樣的品牌“軟件”。而另一方面，在國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)受限的情況下，依靠不斷加碼的商業(yè)地產(chǎn)，保利才能夠“雙輪驅(qū)動(dòng)”。
　　隨著近年來(lái)調(diào)控的增多，保利地產(chǎn)也在逐步進(jìn)行調(diào)整。今年，可以說(shuō)是保利優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)的一年。但這并不意味著保利的腳步放緩，因?yàn)樗麄円呀?jīng)完成了今年計(jì)劃銷售額的一大半，多個(gè)券商機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，如果市場(chǎng)沒(méi)有急劇變化，保利完成銷售額應(yīng)該不成問(wèn)題。不過(guò)，更應(yīng)該關(guān)注的是保利今年的戰(zhàn)略調(diào)整，從中也可以看出保利對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)走向的判斷。
　　在40個(gè)城市落地生根
　　8月的保利突然似乎恢復(fù)了以往的激進(jìn)。逆市拿地，并且一口氣新增了4個(gè)項(xiàng)目。這4幅地塊分別位于武漢、合肥以及上海，新增規(guī)劃建筑面積達(dá)到135萬(wàn)平方米。不過(guò)，這幾幅地塊的土地款為36.7億元，樓面地價(jià)則為2707元/平方米。
　　事實(shí)上，保利在今年前8個(gè)月新增規(guī)劃建筑面積為630萬(wàn)平方米，土地款153.4億元，平均樓面地價(jià)為2433元/平方米。這與去年的保利有了明顯的差別，2010年，保利新增項(xiàng)目就超過(guò)了40個(gè)，總建筑面積則達(dá)到1786萬(wàn)平方米，總土地款約為558億元。
　　拿地放緩、土地成本下降，這是今年保利給人最為直觀的印象。但保利相關(guān)人士則向時(shí)代周報(bào)記者表示，拿地減少并非是保利的戰(zhàn)略調(diào)整，需要看項(xiàng)目的具體情況。不過(guò)，今年保利會(huì)做大做強(qiáng)現(xiàn)有區(qū)域。今年以來(lái)，保利一直在向新的區(qū)域擴(kuò)張。其中，新的城市就有鄭州、合肥、寧波、德陽(yáng)、通化5個(gè)城市，其進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到40個(gè)。
　　而在選擇進(jìn)入的城市方面，保利也有著戰(zhàn)略布局的考慮�！耙淹瓿伤�有沿海一線城市的布局，強(qiáng)化了珠三角和長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略布點(diǎn)，開(kāi)啟了以現(xiàn)有中心城市全面輻射周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)二、三線城市的新局面�！睂�(duì)于項(xiàng)目區(qū)域分布的現(xiàn)狀，保利2010年年報(bào)中這樣寫(xiě)道。一方面完善自身的全國(guó)布局，另一方面降低了一線城市“搶地”的成本，而且在一定程度上，還避開(kāi)了調(diào)控的中心區(qū)域。
　　從銷售情況來(lái)看，保利在銷售方面非常搶眼，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上表現(xiàn)非常好。數(shù)據(jù)顯示， 2011年1-9月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積499.28萬(wàn)平方米；簽約金額572.75億元。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于很多同行。
　　中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明認(rèn)為，保利之所以能夠保持較好的銷售業(yè)績(jī)，在于其快速開(kāi)發(fā)快速銷售、以銷售定價(jià)的策略，他們判斷保利在今年的銷售金額方面有望超過(guò)840億元，同比增長(zhǎng)24%。
　　這里不得不提到保利去年提出的“和者筑善”新的品牌主張。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾告訴記者，盡管目前很多的房企都深入到了二、三線城市，但真正要打開(kāi)新的區(qū)域市場(chǎng)，需要考慮的首要問(wèn)題就是，如何迅速地在當(dāng)?shù)亟�立起自己的品牌口碑�?
　　保利在提出“和者筑善”過(guò)后，便迅速依靠主品牌，在下面各個(gè)項(xiàng)目公司根據(jù)自己的情況，制定相關(guān)的品牌推廣以及品牌活動(dòng)，迅速在當(dāng)?shù)亟�立起保利的品牌，并且落地生根�?
　　有計(jì)劃增持商業(yè)地產(chǎn)
　　保利選擇今年發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，并不僅僅是因?yàn)槟壳暗淖≌�市�?chǎng)遭遇政策之困。按照保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新的話來(lái)講，在他們看來(lái)，住宅地產(chǎn)未來(lái)還有10-20年的黃金開(kāi)發(fā)期，但過(guò)了這個(gè)時(shí)期后，依靠商業(yè)地產(chǎn)保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)必然的選擇。
　　4月23日，位于琶洲會(huì)展區(qū)域的保利世貿(mào)中心，最后一期可售物業(yè)保利世貿(mào)E座寫(xiě)字樓開(kāi)盤。該項(xiàng)目位于琶洲會(huì)展核心區(qū)，廣交會(huì)正對(duì)面，總建筑面積為4.5萬(wàn)平方米，而開(kāi)盤當(dāng)日正處于廣交會(huì)期間。
　　銷售情況最后比預(yù)計(jì)要好很多，項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)盤當(dāng)日推出的樓層全部售罄，銷售額達(dá)到了6億元。
　　今年6月，保利地產(chǎn)在廣州集中推出了100萬(wàn)平方米的商用物業(yè)，正是批量推出的商業(yè)地產(chǎn)較大地支撐了保利今年的業(yè)績(jī)。事實(shí)上，就在3月時(shí)，保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新就曾對(duì)外界表示，目前公司已考慮啟動(dòng)逐步主動(dòng)增持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2015年商業(yè)地產(chǎn)的投資將占公司總投資的30%。
　　廣州是保利旗下商業(yè)項(xiàng)目最多的區(qū)域，從中也可以看出保利的發(fā)展重心。上世紀(jì)90年代，保利便參與了廣州中信廣場(chǎng)的建設(shè)，中信廣場(chǎng)一直是廣州的地標(biāo)建筑之一。隨后，珠江新城規(guī)劃出爐，保利在2002年開(kāi)始進(jìn)入珠江新城，當(dāng)時(shí)與政府機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)辦公樓。由于前幾個(gè)項(xiàng)目的成功，保利又加大了珠江新城的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模，目前保利在珠江新城擁有6個(gè)商用項(xiàng)目。
　　保利在廣州的另一個(gè)商用項(xiàng)目集中區(qū)在琶洲，這也是現(xiàn)在保利地產(chǎn)的總部所在。從琶洲首個(gè)高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目保利國(guó)際廣場(chǎng)，到保利世界貿(mào)易中心，再到2009年的廣州城中村改造范本――總建筑面積近200萬(wàn)平方米的琶洲村項(xiàng)目，這里已經(jīng)是保利的大本營(yíng)。
　　目前保利的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)非常龐大，而且?guī)缀跎婕傲松虡I(yè)地產(chǎn)的所有形態(tài)，包括商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店、會(huì)展、劇院以及高端體育休閑等。
　　去年，保利地產(chǎn)第一個(gè)城市綜合體全面運(yùn)營(yíng)，該項(xiàng)目位于佛山。據(jù)資料顯示，這個(gè)總面積超過(guò)40萬(wàn)平方米的綜合項(xiàng)目，包括保利洲際酒店、保利壹號(hào)公館、保利水城購(gòu)物中心和保利水城西街。城市綜合體，這也是未來(lái)保利發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。
　　此前，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在股東大會(huì)上曾提到了保利商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路：從“適當(dāng)增持商業(yè)地產(chǎn)”到“有計(jì)劃增持商業(yè)地產(chǎn)”。
　　2007年，保利提出未來(lái)五年內(nèi)達(dá)到“70：30”的住宅與商業(yè)投資比例的計(jì)劃，而在2010年制定的“十二五”規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相結(jié)合的戰(zhàn)略構(gòu)想正式公布，這也是保利第一次將商業(yè)地產(chǎn)放到了與住宅地產(chǎn)相同的戰(zhàn)略高度。
　　保利目前的商業(yè)地產(chǎn)分為兩種類型，一種用于銷售快速回款，另一種則是持有運(yùn)營(yíng)。值得注意的是，保利將加大對(duì)持有型商業(yè)地產(chǎn)的投入。直到2010年底，保利地產(chǎn)已投入運(yùn)營(yíng)商業(yè)面積超過(guò)70萬(wàn)平方米，相關(guān)收入突破5億元。
　　不過(guò)，這也給了保利更大的挑戰(zhàn)，運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目與銷售區(qū)別很大，如果繼續(xù)加大持有，如何來(lái)更好地管理以及科學(xué)地降低運(yùn)營(yíng)成本？一方面，保利積極引入戰(zhàn)略合作伙伴，比如今年保利與洲際酒店再度合作，確定了6個(gè)酒店的管理合作合同，聯(lián)手進(jìn)入休閑度假酒店合作開(kāi)發(fā)。另一方面，保利地產(chǎn)在今年2月時(shí)，成立了商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中心和商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，主要工作是對(duì)保利的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更專業(yè)的投資和運(yùn)營(yíng)方面的指導(dǎo)。而且，隨著商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)容，保利將商業(yè)地產(chǎn)打包REITs（房地產(chǎn)信托基金）的計(jì)劃也隱隱浮現(xiàn)。此前，保利內(nèi)部人士曾向記者透露，保利一直都有分拆上市以及打包REITs商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。
　　積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)
　　今年上半年以來(lái)，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域變得非常積極。
　　今年5月4日，保利在佛山保利洲際酒店舉行了“和基金2011主題公益發(fā)布會(huì)”，在發(fā)布會(huì)上，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新以及王健都提到了養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　胡在新在會(huì)上曾向媒體記者透露，未來(lái)老年住宅的市場(chǎng)很大，公司很看好這一市場(chǎng)的前景，養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)被定義為保利未來(lái)“新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。
　　胡在新曾表示，建房是比較簡(jiǎn)單的事情，但運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)卻并不容易，保利目前在經(jīng)營(yíng)模式以及社區(qū)服務(wù)方面做了一些相應(yīng)的探索。同時(shí)，保利地產(chǎn)和基金已經(jīng)提出“善居養(yǎng)老”，全年，該計(jì)劃會(huì)實(shí)現(xiàn)覆蓋社區(qū)超過(guò)100個(gè)，服務(wù)超過(guò)10萬(wàn)人次。
　　8月10日，保利發(fā)布公告稱，與北京安平投資有限公司共同出資2000萬(wàn)元，以50%：50%的股權(quán)比例合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。
　　據(jù)了解，這家公司在醫(yī)療方面有一定的優(yōu)勢(shì)，這也正是保利非常需要的。據(jù)保利方面向時(shí)代周報(bào)記者透露，保利地產(chǎn)希望利用該平臺(tái)落實(shí)養(yǎng)老計(jì)劃，推動(dòng)后續(xù)工作開(kāi)展，例如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條、服務(wù)等研究。保利旗下首個(gè)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目―上�！拔魈涟财金B(yǎng)生社區(qū)”，也將在年底出爐。保利相關(guān)人士介紹，該項(xiàng)目占地面積約為10萬(wàn)平方米，于2010年11月一期工程正式開(kāi)工建設(shè)，項(xiàng)目里面配有專業(yè)的老齡康復(fù)中心，預(yù)計(jì)在年底推出市場(chǎng)。目前，保利的養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)工程在上海與長(zhǎng)沙兩地啟動(dòng)。
　　近日，保利方面有消息稱，保利已與中山大學(xué)達(dá)成初步合作意向，保利將劃撥專項(xiàng)資金與中山大學(xué)合作對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品、服務(wù)等進(jìn)行研究，并將研究成果應(yīng)用于保利地產(chǎn)日后的產(chǎn)品建設(shè)及服務(wù)提供中。
　　據(jù)保利相關(guān)人士介紹，早在2008年，保利地產(chǎn)就提出了積極開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，并整合資源開(kāi)展針對(duì)老年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)研究和論證工作。包括組織專門的技術(shù)力量去日本和香港等老年地產(chǎn)市場(chǎng)比較先進(jìn)的地區(qū)進(jìn)行考察、研究。

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