[擴(kuò)張過快埋禍根,富力質(zhì)量問題大爆發(fā)] 富力紅樹灣屬于哪個(gè)鎮(zhèn)

　　“如果你是個(gè)木匠，正在打造一個(gè)漂亮的五斗柜，你是不會(huì)在柜子后面用三合板的，哪怕永遠(yuǎn)沒人看到它，但你知道它在那里。為了能在晚上睡個(gè)好覺，你會(huì)在審美和質(zhì)量上自始至終爭(zhēng)取做到最好�！眴滩妓沟慕�(jīng)典語錄用于地產(chǎn)界亦是一個(gè)警醒。
　　
　　10月18日，一則微博再次將富力地產(chǎn)（02777.HK）推上風(fēng)口浪尖：“公報(bào)天下：廣州富力樓盤‘富力皇座’的豆腐渣工程，差點(diǎn)要了我的命！”
　　
　　繼北京又一城、上海青浦區(qū)富力桃園之后，富力地產(chǎn)再陷質(zhì)量門事件。
　　
　　多個(gè)項(xiàng)目深陷質(zhì)量門
　　
　　楊莉（化名）對(duì)于富力皇座天花板脫落事件至今仍心有余悸：“幸好那天沒在家，所以人沒事，客廳整個(gè)天花5公分厚的水泥板整塊掉下來。如果房間天花也是豆腐渣就可怕啦！”
　　
　　時(shí)代周報(bào)記者從時(shí)間顯示為10月13日的照片上看到，客廳中大小不一的天花板抹灰層碎塊塊散落一地，鋪滿土塵，至少近2/3的天花板抹灰層剝落，裸露出突兀難堪的鋼筋混泥土。一名不愿具名的工程師對(duì)記者表示，天花與抹灰層之間拉毛（施工面粘結(jié)牢固）不明顯，應(yīng)該是結(jié)構(gòu)施工平整度不好所導(dǎo)致。
　　
　　“以后住自己家也要戴安全帽了……”博友Diego為此調(diào)侃道。
　　
　　富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志濠在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示：“微博一事我不作評(píng)論。據(jù)我了解，富力的樓盤質(zhì)量是沒有問題的。”
　　
　　無獨(dú)有偶，時(shí)代周報(bào)記者瀏覽富力廣場(chǎng)論壇時(shí)亦發(fā)現(xiàn)，已有不少業(yè)主對(duì)富力廣場(chǎng)（星座）有諸多責(zé)問，曝光其收口接縫不嚴(yán)、墻面滲水、陰陽角不平等質(zhì)量問題。
　　
　　“首先要看交樓標(biāo)準(zhǔn)和硬裝施工隊(duì)，如果項(xiàng)目施工是外包工程公司，這肯定是工程公司施工質(zhì)量的問題。”該名工程師如是表示。富力星座，實(shí)是荔灣區(qū)富力廣場(chǎng)最后一個(gè)組團(tuán)的S區(qū)。時(shí)代周報(bào)記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目開工日期為2007年7月26日，開盤時(shí)間為2008年7月26日，交房時(shí)間為2009年5月1日，均為全裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米。
　　
　　其中，最為關(guān)鍵的是，承建商為廣州天力建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州天力”），是為富力地產(chǎn)旗下子公司。
　　
　　事實(shí)上，富力地產(chǎn)早飽受質(zhì)量問題困擾。早在2008年8月30日、2008年9月30日，重慶富力海洋廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)精裝房就進(jìn)行過質(zhì)量整改。
　　
　　真正將富力地產(chǎn)推向質(zhì)量問責(zé)深淵的，則是去年年底以來相繼曝光的北京富力又一城和上海青浦區(qū)富力桃園質(zhì)量門事件。前者因部分“樓體搖晃”而飽受質(zhì)疑，后者遭遇業(yè)主們聯(lián)合投訴，涉及滲水、門窗五金、給排水、外墻、室內(nèi)墻及地面、綠化等6大項(xiàng)27個(gè)大小項(xiàng)。緊隨而至的是，海南富力盈溪谷和海南富力灣紛爭(zhēng)不斷：前者由于出現(xiàn)交付房屋與樣板房嚴(yán)重不符遭遇集體拒收，后者也是因?yàn)橘|(zhì)量問題。
　　
　　一時(shí)間，富力地產(chǎn)成為眾矢之的。
　　
　　即便是富力地產(chǎn)聯(lián)姻雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體共同開發(fā)的亞運(yùn)城自5月23日交付使用起，接連爆發(fā)了“蘑菇門”質(zhì)量問題�！爸饕�負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建筑和報(bào)批報(bào)建”的富力無疑難逃其咎。
　　
　　中銀國(guó)際發(fā)布于3月14日的報(bào)告更是將矛頭直指富力地產(chǎn)的質(zhì)量問題，“最近華北地區(qū)項(xiàng)目的質(zhì)量控制問題似乎越來越嚴(yán)重。對(duì)其項(xiàng)目質(zhì)量問題的投訴和報(bào)道也越來越多。其項(xiàng)目質(zhì)量問題越來越嚴(yán)重也將影響到富力的銷售和品牌信譽(yù)”。
　　
　　全產(chǎn)業(yè)鏈之癢
　　
　　在華南一度以裝修建材工程起家的富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力與李思廉，或許未曾想過，時(shí)愈十幾載，不得不重新開始面對(duì)來自產(chǎn)品質(zhì)量的拷問。
　　
　　與合生創(chuàng)展、碧桂園等粵派地產(chǎn)商一樣，富力地產(chǎn)從上世紀(jì)90年代初靠建筑施工起家，再轉(zhuǎn)型為開發(fā)商，仍保留著自己的建筑隊(duì)。其中，富力廣場(chǎng)皇座的承建商正是其專屬建筑隊(duì)廣州天力，持有房屋建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)的富力地產(chǎn)在其2005年香港上市的招股說明書中更是指出，廣州天力是其最大的承建商。直到2007年6月6日，富力地產(chǎn)收購其全部股份，且以此表示，由于公司業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，在建項(xiàng)目面積非常龐大，此項(xiàng)收購能確保公司獲得足夠的重要施工能力。彼時(shí)，高速擴(kuò)張對(duì)富力地產(chǎn)的壓力已初見端倪。
　　
　　“富力是在做真正的施工，只對(duì)下游的勞務(wù)承包商發(fā)包勞務(wù)，而不是如城建集團(tuán)或保利地產(chǎn)仍由私營(yíng)承包商承包施工。”研究富力地產(chǎn)的城建人士如是表述。
　　
　　即便是合作承建商，亦與富力地產(chǎn)有著千絲萬縷的關(guān)系。知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，承載富力地產(chǎn)多個(gè)住宅小區(qū)和甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的恒量建設(shè)集團(tuán)有限公司、廣州恒量機(jī)電工程有限公司，其創(chuàng)辦人和股東正是張力的兒子張量。然而，主管項(xiàng)目開發(fā)和工程管理的張力和主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷的李思廉之間前鋒后衛(wèi)組合的微妙之處不僅于此。其中，“精裝修”，更是富力地產(chǎn)“肥水不流外人田”，即“每個(gè)環(huán)節(jié)的錢都由自己賺”的最佳詮釋。
　　
　　實(shí)際上，早在北上之初，富力地產(chǎn)就以“告別毛坯房”作為其核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。“做住宅是我們的主業(yè)，這么多年來的話，我們都是做精裝修，從來沒有做過毛坯房。”富力高層更是多次如是表述。
　　
　　按照張力的原話是：“基本上除了鋼筋、水泥、瓷磚不生產(chǎn)，其他的基本上我們都可以解決。這樣的話對(duì)我們的成本核算就比較有利。”
　　
　　除了合生創(chuàng)展、雅居樂(03383.HK)、碧桂園等粵派地產(chǎn)共同具有的設(shè)計(jì)、開發(fā)、監(jiān)理、裝修施工、銷售和物業(yè)管理等企業(yè)，富力地產(chǎn)還有他們所沒有的總承包工程公司、園林綠化工程公司、市政工程公司、門窗制造公司、擔(dān)保公司、廣告公司、物流公司、百貨公司，甚至于創(chuàng)投公司等。
　　
　　這，就是富力人所講的“系統(tǒng)集成”開發(fā)模式。因此，盡管富力地產(chǎn)始終在高負(fù)債率的負(fù)荷下，一度達(dá)到非正常的120%，但是2010年，富力地產(chǎn)的純利仍增長(zhǎng)53%至44.6億元，恰恰是得益于近乎覆蓋整個(gè)上下游的成本壓縮。
　　
　　即便如此，以往一家獨(dú)大的富力地產(chǎn)，面對(duì)接踵而來的質(zhì)量拷問，過分壓縮成本導(dǎo)致的質(zhì)量隱患不得不令其思變。7月9日，在富力地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴高層峰會(huì)上，富力地產(chǎn)與現(xiàn)場(chǎng)超過200家國(guó)內(nèi)外知名承建商、供應(yīng)商簽訂了戰(zhàn)略合作意向書。此舉，被視為富力地產(chǎn)狠抓建筑施工、工程質(zhì)量管理的標(biāo)志。
　　
　　“這種模式下成本控制比較好。但是存在一個(gè)問題，內(nèi)部缺乏相互監(jiān)督。這是普遍存在的問題。追求速度、規(guī)模發(fā)展，就可能會(huì)犧牲掉一定質(zhì)量�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
　　
　　擴(kuò)張過速反噬
　　
　　富力地產(chǎn)，是少有的高負(fù)債率和高利潤(rùn)率集合體。然而，在它的背后，卻是擴(kuò)張激增的土地成本和壓縮精減的建安成本，自然而然地伴隨著工程質(zhì)量隱患。
　　
　　一直以來，富力地產(chǎn)的高負(fù)債率備受詬病。早在2010年11月9日，瑞士銀行發(fā)布研究報(bào)告稱，擔(dān)憂富力地產(chǎn)由于收購上海項(xiàng)目導(dǎo)致負(fù)債比率上升，是“業(yè)內(nèi)最高負(fù)債比率公司之一”。其凈負(fù)債最高時(shí)曾一度達(dá)到120%。
　　
　　盡管2009年有所“收縮”，但是自2005年的連續(xù)膨脹積累的高負(fù)債，給富力地產(chǎn)帶來了巨大的資金壓力，負(fù)債水平一直高于平均水平。至2010年，富力地產(chǎn)依舊是逆勢(shì)奪地。
　　
　　“隨著富力地產(chǎn)全國(guó)化戰(zhàn)略的繼續(xù)深入，近年業(yè)績(jī)一直保持每年以30%左右速度的穩(wěn)健增長(zhǎng)，在建和交樓建筑面積逐年增加�！睆埩τ�2011年7月9日的峰會(huì)上如是說。由此，每年的銷售規(guī)模和開工面積大幅增加，無疑，施工、建材、管理等各方面問題都是“力所難及”。
　　
　　據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2011年富力地產(chǎn)全國(guó)計(jì)劃新開工項(xiàng)目總建筑面積達(dá)600萬平方米，較2010年大幅增長(zhǎng)超過50%；2011年全年的總建面積將達(dá)到1300萬平方米，而在年內(nèi)竣工交樓的項(xiàng)目，總建筑面積將達(dá)320萬平方米。
　　
　　“粗略估算，未來一年，富力地產(chǎn)全年材料采購、工程總支出額將達(dá)150億元以上。今年到明年在全國(guó)布局的12大核心城市項(xiàng)目均在全面推進(jìn)，對(duì)建筑、裝修、機(jī)電、園林等材料和設(shè)備的需求越來越大�！憋@然，富力地產(chǎn)的資金早已無法自給自足。
　　
　　質(zhì)量拷問，對(duì)于富力地產(chǎn)亦是致命的�！爱�(dāng)前的緊縮政策給富力地產(chǎn)已經(jīng)非常高的負(fù)債率帶來了更大的壓力。不僅如此，我們認(rèn)為，購房者會(huì)比以往更加重視房屋質(zhì)量和地理位置。較差的質(zhì)量控制可能導(dǎo)致公司在北京和天津市場(chǎng)的品牌形象受損，從而間接影響公司未來的定價(jià)和銷售進(jìn)度。”中銀國(guó)際分析師田世欣在報(bào)告中如是表述。
　　
　　9月26日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已將全年銷售目標(biāo)從400億元下調(diào)20%至320億元。為此，富力地產(chǎn)成為今年首先下調(diào)全年銷售目標(biāo)的一線房企之一。如今看來，重塑產(chǎn)品質(zhì)量，或許還是富力地產(chǎn)的一個(gè)命題。

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