【房價背后的真問題】 房子買在高位

　　中央政府最愿意看到的是，大家都不要炒 房。戶均只擁有一套住房，不要把房產(chǎn)當(dāng)成 一個投資品，已經(jīng)買好房的家庭就不要再 買了．大家以市場化的方式來同吃一碗大鍋 飯。最終讓商品房回到消費品和民生產(chǎn)品的 屬性上來。
　　房價脫離了民眾購買力
　　
　　當(dāng)樓市價格一路狂飆，中國房地產(chǎn)是否存在泡沫，泡沫到底有多嚴重等諸多問題便接踵而至�；卮疬@些問題，首先須對泡沫進行定義。目前經(jīng)濟學(xué)上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國經(jīng)濟學(xué)家查爾斯?P?金德伯格的看法，他認為泡沫就是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，最后以金融危機告終”。 　但縱觀這個定義，卻根本無從對什么是泡沫進行一個準(zhǔn)確的判斷。金德伯格的定義僅僅只是描述了一個價格現(xiàn)象，而價格的漲跌無論是對商品來說還是對資產(chǎn)來說都是常態(tài)現(xiàn)象，無時無刻不在發(fā)生。2000年股市的5?19行情中，股市在一個月暴漲70％左右，當(dāng)時中央權(quán)威媒體對此定性為“恢復(fù)性上漲”，如此短的時間內(nèi)資產(chǎn)價格如此劇烈的漲幅，為什么又不是泡沫化呢?在我看來，固然金德伯格關(guān)于泡沫的定義影響廣泛，但這并不是一個科學(xué)的定義，在面對具體的經(jīng)濟現(xiàn)象時，是無法根據(jù)這個定義來預(yù)測泡沫的。
　　正是由于無法對泡沫進行有效定義，這些年來在對房地產(chǎn)泡沫的討論中，從來就沒有達成過共識。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭論，掩蓋了問題的實質(zhì)，真正的問題是，由于經(jīng)濟適用房和廉租房供應(yīng)完全是象征性的，廣大普通民眾除了通過購買商品房之外，并沒有其它渠道獲得住房，但這些年來房價實在是漲得太快了、價格太高了，遠遠超過了民眾的購買力。因此，房價中是否有泡沫，普通民眾其實是不關(guān)心的，他們所焦慮的只是買不起房子這一嚴峻事實。房價過高，已經(jīng)超出了百姓的購買力，這才是房價暴漲現(xiàn)象中的真問題。不管房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，只要百姓普遍覺得買房子壓力很大，房價就肯定過高了。
　　判斷中國的房地產(chǎn)政策走勢，需要明確房地產(chǎn)在中國面臨的獨特的約束條件。第一，土地政策短期內(nèi)不可能發(fā)生根本性改變，土地私有化和土地自由轉(zhuǎn)讓在短期內(nèi)根本不可能實現(xiàn)，土地供給在相當(dāng)長的時期內(nèi)還將由政府來壟斷供應(yīng)。第二，由于政府壟斷了土地供應(yīng)，鑒于住房是民生產(chǎn)品，政府就更加有責(zé)任保障民眾獲得住房，維持基本體面的生活。第三，目前政府尤其是地方政府嚴重依賴土地財政，對政府來說，土地是要用來賣錢的，故而由政府劃撥土地建造大量的廉租房和經(jīng)濟適用房也根本不可能。這是今天中國房地產(chǎn)市場面臨的三重現(xiàn)實約束條件。在這三重約束之下。對政府來說，既要保障民生住房需求，又要維持賣地財政，那么只能寄希望由市場化供應(yīng)的商品房來承擔(dān)民生住房職能。故而，中央政府最愿意看到的是。大家都不要炒房，戶均只擁有一套住房，不要把房產(chǎn)當(dāng)成一個投資品，已經(jīng)買好房的家庭就不要再買了，大家以市場化的方式來同吃一碗大鍋飯，最終讓商品房回到消費品和民生產(chǎn)品的屬性上來。
　　
　　房價下跌不會帶來經(jīng)濟危機
　　
　　這些年的房價暴漲，導(dǎo)致民怨沸騰，抱怨的都是買不起房和不曾參與炒房的普通民眾，這給中央政府帶來了巨大的壓力，住房是生活必需品，如果經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)不能有效跟上，政府就應(yīng)該對此負責(zé)。中國的房地產(chǎn)政策，就必須定位于讓民眾買的起房這一目標(biāo)。
　　衡量房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是，努力工作的人就應(yīng)該能承受房價，至少平均收入水平的人應(yīng)該買得起住房。否則的話，社會就會變得非常危險。試想，一個人拼死拼活地干活卻不能夠負擔(dān)基本的衣食住行時，為了生存他就只有一個選擇，那就是鋌而走險。由此形成的是一種“負向激勵”，即激勵人不要再去努力合法地工作，這樣的社會將是多么的可怕。
　　政府應(yīng)該一方面加大住房供應(yīng)，另外未來房價還必須大幅度下跌。直到進入民眾的承受能力之內(nèi)為止。
　　房價能不能大幅下跌?房價崩潰會對國民經(jīng)濟帶來怎樣的影響?目前有兩種相互關(guān)聯(lián)的看法出來了。其一是說，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟增長作出了無法替代的貢獻，不能打壓。其二是說，如果房價由升轉(zhuǎn)降，會對金融體系和經(jīng)濟運行產(chǎn)生破壞性影響，甚至產(chǎn)生金融危機和經(jīng)濟危機。
　　房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長貢獻巨大，的確是事實。但若據(jù)此認為，房價跌不得，房地產(chǎn)交投的下降將影響增長和就業(yè)，我則完全不能同意。評判房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響，要立足于兩個要點：其一，經(jīng)濟增長是如何實現(xiàn)的?其二，經(jīng)濟增長的目的是什么?
　　先回答第二點。經(jīng)濟增長并不是目的本身，增長目的當(dāng)然只是滿足民眾不斷變化的需求，改善民生福祉。有一種錯誤的觀念，我稱之為“增長拜物教”，以為增長就是目的本身，由此引申出為了增長可以不惜代價、應(yīng)扶持“支柱產(chǎn)業(yè)”優(yōu)先發(fā)展等觀念。為什么說這種觀念是錯誤的呢，這須回到前一個問題，增長是如何實現(xiàn)的?有效的經(jīng)濟增長，不是投資推動的、不是內(nèi)需外需拉動的，而是通過資源的優(yōu)化配置來實現(xiàn)的，這一點是鐵律。
　　資源總是有限的，要讓有限的資源有效滿足民生福祉，就必須實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，即有限資源在國民經(jīng)濟體系內(nèi)進行系統(tǒng)性的最優(yōu)配置。資源實現(xiàn)優(yōu)化配置后，同等數(shù)量的資源將生產(chǎn)出更多的財富，由此實現(xiàn)經(jīng)濟增長�；蛟S有人會問，全民大煉鋼鐵不也是生產(chǎn)出了更多的鋼鐵么?這與利用資源來修建更多鐵路何從比較?這又要回到第一個問題，即經(jīng)濟增長所創(chuàng)造的財富必須是用于滿足民生需求福祉的，財貨堆積如山，卻沒有轉(zhuǎn)化為民眾需求，這就不是增長而是浪費。
　　
　　警惕房地產(chǎn)泡沫
　　
　　實現(xiàn)資源的有效配置，必須依賴價格機制，這一點也是鐵律。就此而論，價格機制是中性的，價格或漲或跌并不重要，只要能引導(dǎo)資源配置到能提高國計民生的領(lǐng)域之中，就是有效的。依據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)來觀察房地產(chǎn)市場的運行可以發(fā)現(xiàn)，完全脫離了民眾有效購買力的房產(chǎn)價格上漲，已經(jīng)讓房地產(chǎn)變成了一個純投機市場。
　　房地產(chǎn)交投的火爆，并不是民生需求催生的，買家的目的并不是為了改善生活，而是為了以更高的價格賣出，其“買”的目的是為了“賣”，這導(dǎo)致今天中國的房地產(chǎn)市場與荷蘭的郁金香并沒有什么兩樣(人們往往把后者看成是最典型的泡沫)。這固然帶來了GDP數(shù)目字的增長，但站在資源配置的角度，所產(chǎn)生的效應(yīng)是：其一，既然炒房能夠快速掙錢、獲得遠比投資實業(yè)更高的收益率，則必然引導(dǎo)資金無節(jié)制地流向房地產(chǎn)市場；其二，資源大量流向房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)生的后果將比郁金香要嚴重得多。 　郁金香價格上漲只不過是引導(dǎo)了資金的流入，在價格崩潰之后，對實體經(jīng)濟其實并無實質(zhì)性影響，無非是完成了財富的重新分配而已。但房產(chǎn)價格上漲則是引導(dǎo)了實實在在的經(jīng)濟資源堆積在房地產(chǎn)之中，這些資源的消耗，并沒有提高民生福祉。只是轉(zhuǎn)化成一片片并沒有進入消費領(lǐng)域而實質(zhì)上毫無用處的鋼筋水泥叢林而已，固然在數(shù)字意義上拉動了經(jīng)濟增長，但卻是對經(jīng)濟資源的無效消耗，這才是對經(jīng)濟真正致命的負面影響。
　　要實現(xiàn)資金和資源在房地產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟之間的有效配置，必須要求房產(chǎn)成為真正的最終消費品，為此房價須進入普通民眾可承受的范圍之內(nèi)。炒作性資金離場之后，資金和資源才能慢慢進入實體經(jīng)濟，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。因而，房價下跌后并不會危及實體經(jīng)濟，而只會讓國民經(jīng)濟真正健康起來。 　但有論者或許指出，房價下跌會不會拖累金融體系呢?這可能是管理層非常擔(dān)憂的問題。其實高端被套的資金并不太多。這些年銀行早就賺得盆滿缽滿，抗擊這點風(fēng)險的能力應(yīng)該早就具備了。價格的波動，企業(yè)的破產(chǎn)，是資源配置過程中的正�，F(xiàn)象，一定要站在資源優(yōu)化配置的角度來評價這些現(xiàn)象。
　　試圖以炒作房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的引擎，與拉住自己的頭發(fā)離開地球一樣可笑。中國人口眾多，資源相對而言嚴重稀缺，只有讓所有的資源都高效利用才能實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)增長。如果政府壟斷土地供給這一根本性制度不發(fā)生改變，中央政府就應(yīng)該實施最嚴厲的打擊炒房的政策。打擊炒房，當(dāng)然會傷及炒家、開發(fā)商和地方政府的利益，但是，在三重約束之下，中央政府別無選擇。所謂房價下跌會拖累實體經(jīng)濟的論調(diào)，不過是在試圖動搖政府調(diào)控的決心罷了。
　　(作者為浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授，經(jīng)濟學(xué)博士)
　　
　　住房是生活必需品，如果經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)不能有效跟上，政府就應(yīng)該對此負責(zé)。中國的房地產(chǎn)政策，就必須定位于讓民眾買得起房這一目標(biāo)。

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