[房子７０古來稀] 70古來稀

　　就投資而言，我看好“海綿型城市”和“處女型城市”。 　　 　　從技術(shù)的角度來說，國土部副部長鹿心社宣稱“中國地價僅占房價23.2%”有失謹(jǐn)慎。盡管形勢絕非某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所言“只有房地產(chǎn)才能救中國”，但國際投行的分析師已經(jīng)斷言年底之前中央不會再念房地產(chǎn)的緊箍咒，地產(chǎn)再扮經(jīng)濟(jì)引擎角色。這種情況下，批發(fā)面粉的沒必要和包子店內(nèi)訌，不管包子店有多黑心。
　　鹿部長認(rèn)為地價推高房價沒道理。為了證偽“問泉哪得濁如許,為有源頭渾水來”，他舉美國、加拿大、英國、韓國、日本、新加坡諸國為例。賣包子的任志強(qiáng)反駁：中國的土地是四十年至七十年的使用權(quán)，中國永遠(yuǎn)無法享受土地的升值收益，而擁有產(chǎn)權(quán)的土地是享有完全的土地升值收益的權(quán)利，租用與購買的價格怎么好意思放在一起對比呢？總不能為掩蓋面粉推動包子價的事實(shí)用些連自己都無法相信的欺詐手段吧。
　　替任總論證下：上www.mls.ca查詢，溫哥華以租賃產(chǎn)權(quán)形式（類似于我們的70年產(chǎn)權(quán)）在售的房源非常少，找到以下為兩套相對具有可比性的房子。區(qū)域皆為溫西，相距10-12條街區(qū)左右。
　　A房子的99年產(chǎn)權(quán)用掉了三分之一，剩下的65年，剛好和我們中國人收到手的房子差不多。
　　兩者價差約為51萬，但第二套房產(chǎn)占地面積僅為第一套的55%。盡管數(shù)據(jù)不全，由此大致可以推論中國70年面粉使用權(quán)的含金量。
　　之前全國工商聯(lián)遞交的《我國房價為何居高不下》里說，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。這哭訴難以掩飾富豪榜上多房商的事實(shí)。房價成本構(gòu)成的爭論不會有結(jié)果，韓國政府曾提出，高房價是強(qiáng)大的“房地產(chǎn)勢力”――部分建設(shè)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)媒體故意哄抬的結(jié)果。在中國，這個勢力范圍的邊界更為含混。
　　我們沒樂觀到為70年后擔(dān)憂，大家更關(guān)心的是房價。08年底的價格回調(diào)是可信的市場底部測試，09年的反彈由“剛性需求釋放、投資買家出手、職業(yè)炒家入場”三波構(gòu)成。部分資金借助通貨膨脹預(yù)期進(jìn)場，從市場數(shù)據(jù)來看，還沒有形成大規(guī)模做莊局面。作為“籌碼”的房子，其價格和流動性不具備優(yōu)勢。股市看起來是更好的賭場。
　　我常常好奇謝國忠私人的投資策略與購房狀況。他冷靜的悲觀視角對于政府和CEO是很好的鞭撻：“長期看，所有的公司都要破產(chǎn)。”是的，長期來看，人總是要死，從謝老師小心愛惜自己的筆記本電腦（終究要壞掉的那臺）態(tài)度來看，他并不因“長期論”而吝惜關(guān)愛自我。個人投資者不宜因其坦誠作風(fēng)與執(zhí)著觀點(diǎn)而偏信。
　　謝國忠自己住在哪里呢？他說，日本房地產(chǎn)價格比30年前要低。美國房地產(chǎn)價格經(jīng)通脹因素調(diào)整后，比20年前的水平低。中國的房地產(chǎn)市場保值能力更差。因?yàn)槭褂闷谑?0年，升值在長期看是不可能的。貶值倒是有可能，因?yàn)橹袊�房地產(chǎn)的期末價值是零。
　　建筑師隈研吾在《十宅論》里，提到一本調(diào)侃英國社會階層的小說《階級》，其中有段描寫：“那個人住在自己買的房子里”。對所謂上流階層而言，這是一種輕蔑口吻，因?yàn)樗麄儜?yīng)該住在世代相傳的“家”里。絕大多數(shù)中國人剛剛開始有機(jī)會“住在自己買的房子”，這種破土而出的蓬勃生命力摧枯拉朽，奮不顧身。
　　以城市化為背景，以家的夢想為推動力，中國房地產(chǎn)猶如一頭不知疲倦的驢子。盡管有時亂踢亂咬，滿載產(chǎn)業(yè)鏈中下游的驢車轟隆隆向前。政府一直試圖讓驢子行走在可控的路線上，并不斷在前面設(shè)減速坡�？审H子如劉翔般一次次跨過。
　　就在驢子自己都有些剎不住腳的時候，全球金融風(fēng)暴來了。如易居中國董事局主席周忻所說：美國金融風(fēng)暴間接拯救了中國房地產(chǎn)。本已自身乏力的驢子在全力保增長的新環(huán)境下，不僅被撤掉了路障，還補(bǔ)給了糧草，甚至要被拉出來當(dāng)“頭驢”。
　　以下是我的預(yù)測：中國房價如鐘擺般，大致以去年底價格為最低位，左右有正負(fù)30%的擺動空間，那正30%的泡沫部分，是中國人為“家的夢”所付出的溢價、以及市場為莊家和賭徒們發(fā)的紅包。只要在正常的幅度內(nèi)，近些年房地產(chǎn)仍將是中國經(jīng)濟(jì)大鐘的重要力量。
　　忘掉樓市泡沫，忘掉房價收入比，忘掉謝國忠，忘掉已經(jīng)快被我們忘掉的易憲容。索羅斯說過去25年形成的超級泡沫正在破滅，可這些泡沫何時不在生成和破滅之間循環(huán)？房子將給你一個做夢的空間，房子還給你一個非常大的籌碼。即使多數(shù)時候作為散戶你輸?shù)膸茁矢�大，你要做的是努力捕捉鐘擺的低點(diǎn)。但是，如果你不是溫州人，別指望炒房發(fā)財。
　　就投資而言，我看好“海綿型城市”諸如北、上、廣、深，成都、杭州、廈門，作為區(qū)域中心，更好的環(huán)境、教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源，將輻射半徑內(nèi)的高收入階層源源不斷地吸入；以及“處女型城市”，即專業(yè)開發(fā)深度不足的二、三、四線城市，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和創(chuàng)新的供給會有很大的機(jī)會，但它僅僅是開發(fā)商的機(jī)會。

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