廣州第一高樓1228米 異化的高樓競(jìng)賽

　　在西方，大城市的摩天樓不少是公司總部的所在，代表資本的力量；而在中國(guó)，城市地標(biāo)的高樓更像是政府的彪炳功績(jī)。 　　 　　“建好這個(gè)樓我才知道，上海的今天不是南京的明天�！遍_(kāi)車經(jīng)過(guò)年底落成的南京綠地廣場(chǎng)紫峰大廈，眼看著這棟“世界第七高”在后視鏡里漸漸拉長(zhǎng)，大廈的業(yè)主之一，南京國(guó)資集團(tuán)總經(jīng)理王海濤發(fā)出這句感嘆。
　　他的話既有欣慰，又有不甘。素以“全國(guó)五大都市”自恃的南京，總算有了拉近北上廣的高度。但從之前的南京第一高德基廣場(chǎng)（二期）的280米呼地拔高到紫峰大廈的450米，城市垂直擴(kuò)張的速度，又不甘心步浦東陸家嘴的后塵。
　　紫峰大廈采用螺旋結(jié)構(gòu)，對(duì)建筑稍微懂行的人，一眼就能看出它脫胎自“美國(guó)第一高”芝加哥西爾斯大廈。西爾斯大廈興建于上世紀(jì)七十年代的摩天樓熱潮，它把芝加哥這座地理上位于美國(guó)心臟的城市拔高到443米，迅即打破了一年前（1973年）紐約世貿(mào)中心雙塔創(chuàng)下的“世界第一高”紀(jì)錄，讓林立的曼哈頓摩天樓群，在芝加哥面前要收斂起它睥睨天下的神色。
　　說(shuō)起來(lái)，芝加哥才是摩天樓的搖籃。這個(gè)從1871年的一場(chǎng)大火中重生的城市，出于后怕摒棄了傳統(tǒng)建筑材料石與木，在十九、二十世紀(jì)之交，用鐵與血煉就了一副新的城市骨架。1885年建成的芝加哥家庭保險(xiǎn)公司大廈，是世界上第一座采用鋼框架的高層建筑。其在當(dāng)時(shí)引起的震動(dòng)，就像1871年的大火起因一樣讓人恍若夢(mèng)中。有人說(shuō)是一場(chǎng)隕石雨再造了這個(gè)“垂直城市”，也有人說(shuō)是一頭奶牛踢翻了草棚里的一盞油燈。
　　但慣性自此一發(fā)不可收拾。全球第一棟超兩百米的摩天樓，紐約大都會(huì)人壽保險(xiǎn)公司大廈的建成，距今已有一百年。世貿(mào)雙塔的廢墟Groud Zero，在人們心里留下的陰影尚未驅(qū)散，摩天樓卻在中國(guó)逆勢(shì)拔起。武漢長(zhǎng)江中心606米，大連綠地中心518米，蘇州國(guó)際金融中心450米……當(dāng)富得冒油的迪拜把哈利法塔（原名迪拜塔）高度的秘密憋了五年，九州在建的摩天樓，卻一個(gè)個(gè)事先張揚(yáng)了“沖擊紀(jì)錄”的欲望。
　　那架勢(shì)，直讓四十五年前正對(duì)著紐約帝國(guó)大廈，從窗口伸出8mm攝像機(jī)挺過(guò)八小時(shí)的安迪?沃霍爾，也要感到羞赧�！耙�持續(xù)多久？”“跟你的生命一樣長(zhǎng)�！蹦遣恐S刺現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)的先鋒電影的臺(tái)詞，好像正為發(fā)生在我們土地上的現(xiàn)實(shí)配音。
　　“這是一個(gè)建筑師的好時(shí)代。過(guò)去在西方，一個(gè)建筑師畢其一生，頂多能參與兩到三個(gè)摩天樓項(xiàng)目；如今在中國(guó)，一個(gè)建筑師每十年做兩到三個(gè)摩天樓，也不稀奇�！� SOM建筑設(shè)計(jì)所誕生于芝加哥鐵血重建的年代，其中國(guó)區(qū)總監(jiān)周學(xué)望（Silas Chiow）如此斷言。
　　“從2010年下半年到2011年上半年，我們?cè)跂|北、東南、西南建成的超高層就有10幢。像這樣短時(shí)間、高密度地建造摩天樓，全球只有我們一家。”綠地集團(tuán)副總裁許敬自信滿滿。
　　
　　摩天樓的政治學(xué)
　　
　　上世紀(jì)九十年代，在上海浦東相繼興建的金茂大廈和環(huán)球金融中心，是國(guó)內(nèi)第一輪摩天樓熱潮的代表性案例�！�1990年代，上海想要成為中國(guó)乃至亞洲的金融中心，政府意識(shí)到必須去吸引資本，所以必須建摩天樓。這是一種形象戰(zhàn)術(shù)�！� 據(jù)柏林城市規(guī)劃師克里斯蒂安?哈杰回憶，早在民主德國(guó)時(shí)代，一位在東柏林參觀的上海市長(zhǎng)，就曾提出看看市中心高層板樓的要求。
　　眼下，“形象戰(zhàn)術(shù)”的思維在二三線城市形成了跟風(fēng)。華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司自1990年代開(kāi)始，參與了國(guó)內(nèi)近半數(shù)200米以上的超高層建筑項(xiàng)目。據(jù)其市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理陳永佳介紹，二三線城市的摩天樓項(xiàng)目激增，就是在這兩年里起的波瀾。在上世紀(jì)九十年代初，以陸家嘴為代表興起的第一輪國(guó)內(nèi)摩天樓熱中，多由政府直接接洽摩天樓的建設(shè)。時(shí)到如今，由政府立項(xiàng)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投建摩天樓項(xiàng)目的模式，漸成主流。
　　周學(xué)望把中國(guó)的新一波的摩天樓熱潮比作上世紀(jì)八九十年代的美國(guó)。新澤西州的城市陸續(xù)建起了一些超高層，來(lái)爭(zhēng)奪紐約的市場(chǎng)�！凹~約有其自身的問(wèn)題，它一方面希望持續(xù)地提升基礎(chǔ)設(shè)施水準(zhǔn)，來(lái)吸引人才和資金；但由于高稅率等原因，它又很難阻止部分資源分流到周邊城市的新興CBD區(qū)。因?yàn)槟抢镒赓U價(jià)格更低，再加上稅費(fèi)優(yōu)惠等，對(duì)入駐摩天樓的公司來(lái)說(shuō)可以降低運(yùn)營(yíng)成本�！边@也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，曼哈頓的辦公樓也有20%左右的空置率。
　　在中國(guó)的二三線城市，政府是興建摩天樓的主要推動(dòng)者。摩天樓作為城市地標(biāo)，被視為向投資者注入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)心劑。但周學(xué)望還是指出了這一輪摩天樓熱潮和三四十年前美國(guó)境況的不同：美國(guó)城市的摩天樓，不少是公司總部的所在，代表著資本的力量�！岸�在中國(guó)，城市地標(biāo)更像是政府的彪炳功績(jī)�！�
　　周學(xué)望所在的SOM從上世紀(jì)九十年代初進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，承擔(dān)了上海金茂大廈、南京紫峰大廈等項(xiàng)目。在與地方政府打交道的過(guò)程中，常要花不少時(shí)間來(lái)降低他們對(duì)摩天樓高度的預(yù)期。據(jù)周介紹，目前在建的天津?yàn)I海新區(qū)CBD項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣�府提出要�?00米高，好說(shuō)歹說(shuō)才接受了450米的方案。而在南昌綠地中心的項(xiàng)目中，因?yàn)檎�府�?duì)樓高的預(yù)期從150米提升到250米，投資方綠地集團(tuán)才再次找到了SOM，因?yàn)樗麄兪堑习菟�的設(shè)計(jì)方。
　　對(duì)大樓高度的偏執(zhí)，在周學(xué)望看來(lái)，是因?yàn)椤爸袊?guó)政府的官員都有其任期，在任期之內(nèi)他們希望能夠顯示政績(jī)，而在硬件建設(shè)方面的政績(jī)又最顯著”。這一論調(diào)也得到了上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院匡曉明所長(zhǎng)的認(rèn)同，“現(xiàn)在比GDP已經(jīng)不興了，民生又不容易量化，還有什么比搞摩天樓更顯眼的嗎？”
　　南京紫峰大廈于2009年6月建成，坐上了江蘇省第一高樓的交椅。但是，屁股還沒(méi)坐熱，九個(gè)月后，就傳來(lái)了蘇州國(guó)際金融中心超高層奠基的消息。這棟位于蘇州湖東新區(qū)CBD的樓高一樣是450米，但建筑實(shí)體高度卻要超過(guò)去掉樓頂天線后的紫峰大廈，讓后者的“江蘇省第一高樓”有名無(wú)實(shí)。
　　地方政府間的掰手腕從臺(tái)上到臺(tái)下，掰完GDP，又掰起摩天樓的高度。在江蘇省內(nèi)，蘇州和無(wú)錫相繼在2009年跨入人均GDP過(guò)萬(wàn)的城市行列，省會(huì)南京卻才趕上南通的水平。在長(zhǎng)三角16市中，南京的人均收入進(jìn)入不了前十，但房?jī)r(jià)穩(wěn)居前三。房地產(chǎn)收入占南京市GDP的15％，似乎格外需要樓高支撐對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心。
　　
　　“辦政府想辦的事”
　　
　　“但是，建摩天樓是很現(xiàn)實(shí)的事，資本對(duì)于高樓太重要了。”如環(huán)球金融中心的設(shè)計(jì)方KPF建筑事務(wù)所創(chuàng)始人尤金?科恩所說(shuō)，地方政府騰出土地，還需資本的眷顧。據(jù)《財(cái)富》雜志報(bào)道，1993年10月，環(huán)球金融中心未來(lái)的業(yè)主森大廈集團(tuán)總裁森稔到訪上海，時(shí)任浦東新區(qū)管委會(huì)主任的趙啟正告訴他，政府打算在陸家嘴中心區(qū)建三座超高層，第一座政府出資，第二座就讓森稔來(lái)。
　　但在南京、鄭州、南昌等城市，金融服務(wù)業(yè)所占GDP的比重不高，摩天樓的主要消費(fèi)者，世界500強(qiáng)企業(yè)落戶不多。反倒是各地普遍存在著寫字樓租售價(jià)格與住宅“倒掛”的現(xiàn)象。市中心騰出黃金地塊，虛位以待開(kāi)發(fā)商，卻一直處在畫樓充饑的狀態(tài)。南京紫峰廣場(chǎng)項(xiàng)目在招商中，就曾先后錯(cuò)過(guò)洛克菲勒財(cái)團(tuán)和香港的投資公司。
　　據(jù)華東建筑設(shè)計(jì)研究院的總建筑師陳雷介紹，刨除地價(jià)，摩天樓的建設(shè)成本，每平方米在1.5萬(wàn)元左右，并隨著整體高度的上升，而有所浮動(dòng)。一棟300米以上的摩天樓要投入30－50個(gè)億�！皩�(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建摩天樓的經(jīng)濟(jì)效益并不好�，F(xiàn)在做房地產(chǎn)，土建成本基本不敏感，只要有地在手，熬兩年，土地價(jià)格就上去了。但是如果造辦公樓，回收成本一般要八年，而造酒店，則要二十年�！笨飼悦鞣治稣f(shuō)，這也導(dǎo)致了民營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本與超高層絕緣。
　　這筆賬，綠地集團(tuán)副總裁許敬也并不否認(rèn)。他認(rèn)為，超高層地產(chǎn)是綠地集團(tuán)的近期戰(zhàn)略，屬于持有型地產(chǎn)，符合企業(yè)提出的口號(hào)“做政府想做的，做市場(chǎng)需要的，做企業(yè)能做的”。“政府想做的，其實(shí)也是城市需要的。如果是民營(yíng)企業(yè)，那么追逐經(jīng)濟(jì)效益最大化是首位的。而我們是一個(gè)國(guó)資背景的企業(yè)，要考慮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的平衡，這也是土地方所看重的�！痹S敬說(shuō)。
　　綠地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)超高層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商，據(jù)高通智庫(kù)發(fā)布的《房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿》研究分析，“（綠地超高層項(xiàng)目）能夠獲得政府支持，捆綁土地平衡資金�！�做政府想做的事’，讓綠地項(xiàng)目融資大多有了保障，并獲得了當(dāng)?shù)卣�府的‘信任溢價(jià)’。”在過(guò)去兩年綠地的拿地記錄中，南昌國(guó)賓館項(xiàng)目捆綁了三塊住宅用地，濟(jì)南超高層項(xiàng)目捆綁了2000畝地，280米高的鄭州會(huì)展賓館項(xiàng)目更捆綁了6000畝鄭東新區(qū)的商業(yè)用地，鄭東新區(qū)管委會(huì)甚至承諾“不再審批鄭東新區(qū)CBD范圍內(nèi)其他五星級(jí)專業(yè)大型酒店新建項(xiàng)目”。
　　“摩天樓項(xiàng)目其實(shí)是地方政府興建星級(jí)酒店思路的一種延續(xù)。星級(jí)酒店是二三線城市非常向往的，接個(gè)客之類很有面子。過(guò)去地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為政府建星級(jí)酒店，工程封頂之后政府都會(huì)給發(fā)個(gè)獎(jiǎng)牌，以表彰其為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)作出的貢獻(xiàn)�！笨飼悦髡f(shuō)。
　　
　　曼哈頓模式的缺陷
　　
　　在二三線城市興建的超高層建筑中，“城市綜合體”對(duì)單一功能的辦公樓，取得了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。綠地集團(tuán)投資的南京、鄭州、南昌等項(xiàng)目，高級(jí)酒店和消費(fèi)場(chǎng)所占去了摩天樓近一半的樓層。這種“城市綜合體”的設(shè)計(jì)，在紐約、芝加哥，乃至上海都不是主流。
　　南京紫峰大廈82層的總樓層，42層以上都由綠地的合作伙伴洲際酒店經(jīng)營(yíng)，而地下一層到六層逾4.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物廣場(chǎng)，直接把擂臺(tái)設(shè)在了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心。被稱為“中部五省第一樓”的鄭州會(huì)展賓館總高63層（280米），同樣是超五星級(jí)酒店占了半壁（31層以上）。
　　周學(xué)望表示，這樣的摩天樓業(yè)態(tài)分布主要是出于投資回報(bào)的考慮。在二三線城市，高級(jí)酒店的回報(bào)率要高于寫字樓的租賃。上海金茂等超高層寫字樓的日租金在每平方米8元左右，而在南京、武漢等地，日租金只能達(dá)到3-5元/平方米。相對(duì)而言，增加摩天樓中酒店等高級(jí)消費(fèi)設(shè)施的比重，會(huì)有助于投資商較快地收回成本。
　　但現(xiàn)實(shí)的腳步又邁得驚人的超前，摩天樓的建成不僅刷新了城市的高度，而且也迅速刷新著寫字樓的銷售價(jià)格。南京紫峰大廈3.5萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)，比大廈開(kāi)建時(shí)當(dāng)?shù)夭坏?.5萬(wàn)元/平方米的寫字樓銷售均價(jià)，翻了一番還不止。這種情況也發(fā)生在鄭州和南昌爭(zhēng)建“中部五省第一高”，結(jié)果都明顯拉動(dòng)了兩地寫字樓的租售價(jià)格。
　　如此“立體利用空間”的模式，在香港經(jīng)濟(jì)評(píng)論家土恒看來(lái)，是利用“容積率陷阱”攫取公共財(cái)富的手段。所謂“容積率陷阱”，是曼哈頓模式的致命缺陷，因?yàn)橹豢刂屏苏嫉孛娣e，卻沒(méi)有控制容積，放任甚至鼓勵(lì)整個(gè)城市在狹窄的區(qū)域內(nèi)向空中、地下擴(kuò)張，而不考慮城市人口密度對(duì)空間的需求是否實(shí)際。
　　土恒認(rèn)為，大陸在城市化建設(shè)過(guò)程中在不自覺(jué)地克隆著過(guò)時(shí)的曼哈頓（香港）模式，各大核心城市競(jìng)相爭(zhēng)奪亞洲乃至世界第一摩天大樓，規(guī)劃仍然停留在氣派、集約省地，以破壞歷史、透支未來(lái)的方式換取GDP增長(zhǎng)，最終只是導(dǎo)致民眾背負(fù)高企的房?jī)r(jià)。
　　在《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》的報(bào)道中，更是直指“摩天樓竣工之時(shí)，習(xí)慣性地正逢市場(chǎng)凋敝之際”著名的紐約克萊斯勒大廈建成于1929年華爾街崩盤之時(shí)，帝國(guó)大廈更不幸地在大蕭條最低點(diǎn)完工。
　　“這些歷史事實(shí)不可否認(rèn)，但也尚沒(méi)有歷史規(guī)律可循�！� 華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司董事長(zhǎng)、總工程師汪大綏承認(rèn)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型非一日之功，目前的國(guó)家投資還是集中在基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，部分建設(shè)甚至超前了“十二五”規(guī)劃�！暗�是，至少興建摩天樓，對(duì)創(chuàng)造就業(yè)和稅收，有立竿見(jiàn)影的效果�！�
　　匡曉明直指這輪摩天樓興建熱潮存在著三方面的問(wèn)題：其一是高度過(guò)高，性價(jià)比就會(huì)下降；其二是形成了一個(gè)開(kāi)發(fā)商拿地的新模式；其三是只對(duì)大開(kāi)發(fā)商有利，在市場(chǎng)上擠出了中小型開(kāi)發(fā)商。在他看來(lái)，“這也是中國(guó)的政治體制決定的，鼓勵(lì)各地方相互競(jìng)爭(zhēng)，各地都建摩天樓搞招商引資，就擠占了多元化城市建筑項(xiàng)目的空間�！�
　　今年1月11日，號(hào)稱要建成“第二個(gè)陸家嘴”的上海世博園C片區(qū)地塊，規(guī)劃中的“浦江耀華國(guó)際商務(wù)區(qū)”，出臺(tái)了1平方公里的區(qū)域內(nèi)限高275米的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)世博功能區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)中心的負(fù)責(zé)人介紹，“275米是最高的層高，不會(huì)像陸家嘴，全都是摩天樓。在此打造的是低密度空間，景觀綠化用地占27%。并吸取陸家嘴的教訓(xùn)，將建設(shè)40萬(wàn)-50萬(wàn)平方米的地下空間，串聯(lián)區(qū)域內(nèi)的樓宇�！�
　　上海陸家嘴，這個(gè)一度讓諸多城市仰望的“中國(guó)曼哈頓”，是不是正在滑向一個(gè)經(jīng)典的反例？
　　但回頭往顧，我們才看得清歷史的“吊詭”。摩天樓的經(jīng)典原型“垂直城市”系由現(xiàn)代主義建筑之父柯布西耶在大蕭條前期提出，在為其著作《走向新建筑》所繪的插圖里，24棟60層的十字形寫字樓，只占據(jù)了5%的地面，而把城市本身編織得像一張東方地毯�！耙�?yàn)榛▓@城市是虛無(wú)縹緲的東西。自然消失在道路和房屋的蠶食之下，解決城市密度問(wèn)題的方案將在‘垂直城市’里找到�！边@個(gè)反經(jīng)典的“現(xiàn)代巴比倫空中花園”式的構(gòu)思，在未來(lái)的近百年里卻把城市人口驅(qū)往愈加密集的空間，如螞蟻上樹。
　　為了緩解這種壓抑感，突突響的沖擊鉆又折騰起了陸家嘴，這一次，是為了打通樓宇間的公共空間而忙碌開(kāi)工。
　　
　　世界第一高樓更替史
　　
　　大都會(huì)人壽保險(xiǎn)大樓
　　任期：1909年至 1913年
　　城市：美國(guó)紐約 層數(shù)：52
　　高度：213.4米 現(xiàn)狀：尚存
　　伍爾沃斯大樓
　　任期：1903年至1930年
　　城市：美國(guó)紐約 層數(shù)：57
　　高度：241.4米 現(xiàn)狀：尚存
　　川普大樓
　　任期：1930年
　　城市：美國(guó)紐約 層數(shù)：71
　　高度：282.5米 現(xiàn)狀：尚存
　　克萊斯勒大廈
　　任期：1930年至1931年
　　城市：美國(guó)紐約 層數(shù)：77
　　高度：318.8米 現(xiàn)狀：尚存
　　帝國(guó)大廈
　　任期：1931年至1972年
　　城市：美國(guó)紐約 層數(shù)：102
　　高度：381 米 現(xiàn)狀：尚存
　　世界貿(mào)易中心
　　任期：1972年至1973年
　　城市：美國(guó)紐約 層數(shù)：110
　　高度：417 米 現(xiàn)狀：已毀
　　西爾斯大樓
　　任期：1973年至1998年
　　城市：美國(guó)芝加哥 層數(shù)：108
　　高度：443米 現(xiàn)狀：尚存
　　雙峰塔
　　任期：1998年至2003年
　　城市：馬來(lái)西亞 吉隆坡 層數(shù)：88
　　高度：452米 現(xiàn)狀：尚存
　　臺(tái)北101大樓
　　任期：2003年至2010年 城市：中國(guó)臺(tái)北 層數(shù)：101
　　高度：508米 現(xiàn)狀：尚存
　　哈利法塔
　　任期：2010年至今
　　城市：阿聯(lián)酋迪拜 層數(shù)：162
　　高度：828米 現(xiàn)狀：尚存

相關(guān)熱詞搜索：異化 高樓 競(jìng)賽 異化的高樓競(jìng)賽 高樓競(jìng)賽 異化的高樓競(jìng)賽 知識(shí)