陳志武：不能以房產(chǎn)調(diào)控名義攝取私人產(chǎn)權(quán)

　　說(shuō)到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，可能沒幾個(gè)人不慷慨激昂。熱烈的討論中似乎有兩點(diǎn)共識(shí)，其一是要阻止房產(chǎn)交易，甚至不惜代價(jià)地制止交易；
其二是要制約房產(chǎn)商，最好是給他們?cè)O(shè)置障礙，讓他們的生意無(wú)法做下去。于是，近幾個(gè)月從各相關(guān)部委到地方政府相繼出臺(tái)“組合拳”，一方面明確禁止某些房產(chǎn)交易（如，期房交易），或者為房產(chǎn)交易設(shè)置障礙，比如，要求賣方先還清按揭貸款，否則不讓轉(zhuǎn)移房產(chǎn)證，由于買方又在得到房產(chǎn)證之前不能付款，這就使交易過程變得很困難。另一方面，不同部門和地方政府借機(jī)強(qiáng)加各類稅，如，七部委5月規(guī)定：不足2年轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)全額征收營(yíng)業(yè)稅。接下來(lái)，南京市乘機(jī)加稅，房產(chǎn)交易契稅從2%上升到4%，對(duì)房產(chǎn)增值征收20%的個(gè)人所得稅。由于南京的營(yíng)業(yè)稅為5.5%，這些新政一夜間使南京居民的房產(chǎn)賦稅共增27.5%。上海等各地政府也對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)大舉出擊。

　　首先我要聲明，本人跟房產(chǎn)公司沒有任何利益關(guān)系。

但是，針對(duì)這些政策以及許多同仁的鐵腕管制建議，比如，一些專家提出要對(duì)房產(chǎn)征收90%的個(gè)人所得稅等等，我只想提出幾個(gè)問題，希望今后的宏觀調(diào)控能更多遵循市場(chǎng)原則，以不損害公民的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)權(quán)利為基礎(chǔ)。

　　去年三月修改后的新《憲法》第十三條有兩點(diǎn)核心內(nèi)容：第一，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”；
第二，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，也就是說(shuō)，政府為了“公共利益”可以征收私有財(cái)產(chǎn)，但關(guān)鍵是要有“補(bǔ)償”。這兩點(diǎn)核心應(yīng)當(dāng)是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本框架，也是各種宏觀調(diào)控政策不能違背的原則。

　　那么，上面講到的各類新增房產(chǎn)稅是否對(duì)私人財(cái)產(chǎn)構(gòu)成“侵犯”？其次，禁止或者限制公民的房產(chǎn)交易權(quán)是否構(gòu)成對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的“侵犯”？我們可能認(rèn)為，哪怕房產(chǎn)增值與交易稅漲到30%、40%，也不算高�？墒�，我們必須清楚，那些房產(chǎn)是老百姓的合法私人財(cái)產(chǎn)，任何征稅都是一種攝取，即使只要征收1%的稅，我們也至少要回答以下幾方面的問題：第一，行政部門是否有法律賦予的課稅權(quán)力？第二，即使有，又有誰(shuí)來(lái)平衡、監(jiān)督行政部門的加稅權(quán)？第三，即使行政部門有權(quán)加稅，他們是否應(yīng)該證明是為了“公共利益”？最后，即使加稅是為了“公共利益”（因此這種對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的攝取或者說(shuō)“侵犯”是為了“公共利益”），財(cái)產(chǎn)受到犧牲的一方是否得到合理的“補(bǔ)償”？—— 當(dāng)我們隨便就要調(diào)控這個(gè)、調(diào)控那個(gè)的時(shí)候，當(dāng)我們處處要利用加稅來(lái)實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)或者其它目的的時(shí)候，我們有必要理解：老百姓的交易權(quán)也是他們的產(chǎn)權(quán)的一部分，征稅和限制交易權(quán)都等于是攝取公民的財(cái)產(chǎn)。

　　當(dāng)然，我不是說(shuō)不能征稅或推出市場(chǎng)規(guī)則，而是說(shuō)每增加一點(diǎn)稅的時(shí)候，我們必須要證明有“公共利益”的存在，并且在老百姓犧牲自己的產(chǎn)權(quán)之后能得到相應(yīng)的直接或間接的“補(bǔ)償”。《福布斯》最近稱中國(guó)稅負(fù)名列全球第二高，雖然一些同仁對(duì)其方法有爭(zhēng)議，但不管怎么說(shuō)，這至少說(shuō)明中國(guó)百姓的稅負(fù)已經(jīng)不低。在目前征稅權(quán)不受約束的情況下，全國(guó)人大常委會(huì)有義務(wù)把加稅權(quán)從行政部門收回到立法機(jī)構(gòu)，讓政府可以加稅但要加得很“辛苦”。

　　從個(gè)人權(quán)利角度考慮宏觀調(diào)控政策

　　個(gè)人經(jīng)濟(jì)權(quán)利和個(gè)人空間通常是宏觀政策討論中所缺席的因素，但對(duì)于中國(guó)社會(huì)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)講，這些因素不能再缺席，否則難以建立真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。為什么公民的交易權(quán)利是其產(chǎn)權(quán)的一部分呢？我們還是以房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)明。1998年的住房市場(chǎng)化改革和住房按揭貸款的推出可能是上屆政府意義最深遠(yuǎn)的舉措之一。這兩項(xiàng)大手筆從根本意義上恢復(fù)了老百姓的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，擴(kuò)充了個(gè)人自主的空間。

　　住房的市場(chǎng)化和私人產(chǎn)權(quán)化使每個(gè)中國(guó)人不再為了居住地而去“求領(lǐng)導(dǎo)批”，或者為了分到房子而隨便提前結(jié)婚。住房私有而且跟工作單位不掛鉤，讓中國(guó)人收回了屬于自己的尊嚴(yán)，不必為了房子對(duì)領(lǐng)導(dǎo)惟命是從，增加了中國(guó)人的自由空間。住房按揭貸款則是幾十年來(lái)第一次推出、具有相當(dāng)規(guī)模的消費(fèi)者貸款金融品種，使普通老百姓能把未來(lái)的勞動(dòng)收入提前到今天花，讓他們不需節(jié)省等待十幾年、等年老之后才能買到自己的房子，而是年輕成家時(shí)就能購(gòu)到屬于自己的住房。實(shí)際上，住房按揭貸款讓老百姓能把不具流動(dòng)性的人力資本提前變現(xiàn)，把“死的” 人力資本變“活”，讓他們能更好地安排一輩子的收入與消費(fèi)，對(duì)百姓而言這是一項(xiàng)意義重大的改革，大大增加他們的經(jīng)濟(jì)選擇權(quán)和生活空間。

　　“住房”作為一種財(cái)產(chǎn)，它既具備“消費(fèi)品”又具備“投資品”特征。1998年之前靠單位分房住的年代里，由于住房不能買賣、產(chǎn)權(quán)也不歸自己，那時(shí)的住房只能是“消費(fèi)品”，不是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一部分，也沒有升值不升值的問題。但是，1998年住房市場(chǎng)化之后，其“投資品”特征得以恢復(fù)，人們花自己的錢買下的房產(chǎn)包含了對(duì)房子的使用權(quán)、出讓權(quán)以及收益權(quán)（包括增值、租金等經(jīng)濟(jì)權(quán)益）。對(duì) “產(chǎn)權(quán)”所包含的任何一種權(quán)利進(jìn)行限制等于是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種侵犯。

　　以往我們可能覺得“房子”的財(cái)產(chǎn)權(quán)只是說(shuō)其所有者擁有該房子作為實(shí)物的“物權(quán)”，意思是說(shuō)“既使政府限制你賣房或出租的權(quán)利，只要你擁有這個(gè)實(shí)物，你的產(chǎn)權(quán)就沒被侵犯”。其實(shí)，對(duì)“房子”的收入權(quán)（或說(shuō)現(xiàn)金流權(quán)）和控制權(quán)（包括出售權(quán)）比其實(shí)物權(quán)更重要。這里，“收入權(quán)”包括自己天天住在其中得到的消費(fèi)享受，也可是通過房子出租或者出售得到的收入。如果收入權(quán)和控制權(quán)被限制或被禁止，物權(quán)就沒有經(jīng)濟(jì)意義。顯然，針對(duì)房產(chǎn)交易征收營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等是對(duì)其收入流（亦即，財(cái)產(chǎn)）的直接攝取，如果征稅方不能直接或者間接給房產(chǎn)所有者提供“補(bǔ)償”，這就有悖于《憲法》第十三條。

　　對(duì)房產(chǎn)出售權(quán)的限制也就是對(duì)其控制權(quán)的限制，這直接影響房產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，降低房產(chǎn)未來(lái)的收入流和流動(dòng)性，減少其“投資品”特征。因此，這也是對(duì)財(cái)產(chǎn)的一種損害，是對(duì)財(cái)產(chǎn)的間接攝取。人生來(lái)就有謀生的權(quán)利，而拿自己的東西與別人交易則是謀生權(quán)利的核心，這里“自己的東西”包括自己的雙手（勞動(dòng)力）、房子、現(xiàn)金等等。不管是作投資還是自己住，買賣房產(chǎn)是一種謀生權(quán)利。

　　本來(lái)，這些年隨著收入的增長(zhǎng)，中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模在日益擴(kuò)大，這是改革開放的可喜成就。當(dāng)然收入增加之后，儲(chǔ)蓄的投資去向就成為問題。銀行存款利息不到2%，低于通貨膨脹率，這顯然是虧本生意。而股市和基金又是不可靠的投資，回報(bào)率幾年下來(lái)為負(fù)，這也是一種虧本生意。那么，在老百姓不能投資國(guó)外、也不能輕易創(chuàng)業(yè)的情況下，存下的錢到底往哪里投呢？房產(chǎn)顯然是一種更可靠的投資品種，因?yàn)樗�是看得見摸得著的�?shí)物投資，不存在公司治理問題，相對(duì)不易受騙，即使房?jī)r(jià)不漲，租出去還能得到高于通貨膨脹率的租金。因此，1998年住房市場(chǎng)化給百姓提供一種可靠的投資途徑，增加人們的選擇空間，使老百姓能更合理安排一輩子的經(jīng)濟(jì)生活。有了商品房，張三李四們可通過買賣房產(chǎn)得到跟銀行存款、股票、證券在收益和風(fēng)險(xiǎn)上都不同的投資渠道。而且通過出租，他們?yōu)槟切┳约簳嘿I不起或者還不想買房的百姓提供住房。何樂而不為？

　　房產(chǎn)的投資價(jià)值取決于其流動(dòng)性，交易障礙越多和交易費(fèi)用越高，房產(chǎn)的投資性就越低。我們可能覺得對(duì)于那些買房只給自己住的家庭而言，這種流動(dòng)性和投資性并不相關(guān)�！�— 其實(shí)不然。實(shí)際上，過去10年里許多家庭都換過房子，甚至換過幾次，如果二手房交易障礙重重、成本很高，對(duì)大眾的后果可想而知。即使張三的房子許多年之內(nèi)不會(huì)賣，擁有出售房產(chǎn)的靈活性總不是壞事，萬(wàn)一哪天他也要換房呢？再者，在房產(chǎn)的投資性降低之后買房投資的人就少了，可供出租的住房供給就減少，租房住的年輕人和家庭就要付更高的租金，他們的選擇空間也更窄。整個(gè)社會(huì)的福利就越低。

　　行政管制導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫

　　一些同仁會(huì)說(shuō)，這次針對(duì)房產(chǎn)的管制與征稅是特殊時(shí)期的特定問題逼出來(lái)的，是符合“公眾利益”的�！�— 我不懷疑這點(diǎn)，而且相信在任何國(guó)家的任何時(shí)候都可為加強(qiáng)行政管制或加稅找到特殊理由，這不是問題的關(guān)鍵。更關(guān)鍵的是房產(chǎn)泡沫到底是如何形成的？這些調(diào)控會(huì)把中國(guó)帶向什么經(jīng)濟(jì)？如果是過去的行政管制導(dǎo)致了房產(chǎn)泡沫，那就更不應(yīng)靠犧牲老百姓的產(chǎn)權(quán)來(lái)緩和行政措施產(chǎn)生的扭曲。

　　1998年房改之后，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，跟建材、家具、家電、鋼鐵、中介、金融、室內(nèi)裝修等一系列相關(guān)行業(yè)一起，成為GDP增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ�一，也讓老百姓通過購(gòu)房使自己的財(cái)富跟著經(jīng)濟(jì)一起漲。特別是，除了因?yàn)檎�府�?duì)土地、信貸、房產(chǎn)開發(fā)的審批控制而引出的腐敗外，房地產(chǎn)是競(jìng)爭(zhēng)性較高、相當(dāng)市場(chǎng)化的行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)使住房設(shè)計(jì)和質(zhì)量日益靠近人們的需求，種類選擇也越來(lái)越多，人們的生活“幸福感”跟著上升。

　　或許因?yàn)榉慨a(chǎn)業(yè)這些年“太成功”，住房設(shè)計(jì)與舒適度改進(jìn)得“太快”，使前兩年才買到房子的人馬上渴望換更新的房子，也跟著抱怨房?jī)r(jià)漲得太快，等等。于是，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的“宏觀調(diào)控”從2002年就開始，市場(chǎng)的“太成功”反而給自身引來(lái)不受約束的管制。

　　雖然2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》對(duì)房產(chǎn)業(yè)有較大的影響，但真正打開房產(chǎn)調(diào)控序幕的是央行2003年著名的“121文件”，用意是提高地產(chǎn)商自有資金的比例。當(dāng)時(shí)的背景之一是上海地產(chǎn)商周正毅事件，那事件使群情激憤，非整治、約束一下房產(chǎn)開發(fā)商不可�！�121文件”正迎合當(dāng)時(shí)的情緒�？墒牵�客觀上，這類舉措的實(shí)際效果只不過是提高了房產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)業(yè)門檻，把那些沒門路、平民百姓出身的張三李四開發(fā)商們拒之門外，讓他們得不到貸款，逼著他們另找它業(yè)，從而減少普通百姓的房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。一旦普通開發(fā)商少了，中低檔住房的供給也會(huì)減少，供給少了就促使房?jī)r(jià)上漲。另一方面，那些周正毅們之所以是周正毅，就是因?yàn)樗麄儦v來(lái)就靠門路，也有門路，那么有無(wú)“121文件”或類似規(guī)定對(duì)他們沒什么影響，這種規(guī)定反而是減少了來(lái)自平民百姓地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)，使周正毅們更能漲價(jià)、有更大發(fā)財(cái)空間。換句話說(shuō)，基于樸素情緒的行政管制雖然用意是整治那些違規(guī)者，但實(shí)際上往往是幫了他們，害的是那些本意想幫的普通人，使后者的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)受到限制。

　　第二波調(diào)控是2004年的一系列文件和通知，它們限制了農(nóng)用土地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)（包括房產(chǎn)開發(fā)），比如，規(guī)定半年內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)，控制建設(shè)用地的審批，等等，這些措施的直接效果也是減少住房的供給，并使土地價(jià)格上漲（這本身是好事）；
同時(shí)，央行進(jìn)一步控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸資金，要求商業(yè)銀行將開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例從20%提到35%以上。當(dāng)然，這一系列旨在調(diào)控、限制房地產(chǎn)開發(fā)或者說(shuō)抑制房地產(chǎn)過熱的措施受到老百姓的廣泛歡迎，大家以為這下可抑制房?jī)r(jià)并擠走一部分房產(chǎn)商了。因?yàn)橘Y金短缺，一些房產(chǎn)商確實(shí)被淘汰掉�？墒�，這些措施減少了房產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，整治開發(fā)商也等于降低住房供給，在需求不斷上升的情況下，房?jī)r(jià)只會(huì)加快漲速，而不是像人們希望看到的房?jī)r(jià)下跌。

　　實(shí)際上，去年的一系列鐵腕措施確實(shí)效果很好，抑制了房產(chǎn)商并使住房供給的增速減慢（相對(duì)于住房需求而言），結(jié)果是房?jī)r(jià)開始瘋漲。2004年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅14.4%，比2003年高了10.6個(gè)百分點(diǎn)，是歷史新高。等2004年的各項(xiàng)行政措施實(shí)施之后，到今年一季度其效果更明顯：房?jī)r(jià)同比再漲12.5%。從市場(chǎng)規(guī)律角度看，這些結(jié)果說(shuō)明那些管制的確有效，只不過跟希望看到的正好相反。

　　除房?jī)r(jià)之外，住房供給結(jié)構(gòu)是大家指責(zé)最多的：普通經(jīng)濟(jì)房太少，高檔豪華房太多。—— 這種結(jié)局并不奇怪。在去年初的“三農(nóng)”政策出臺(tái)后，管理層試圖縮減農(nóng)用地轉(zhuǎn)房產(chǎn)開發(fā)，銀根也進(jìn)一步緊縮，那么能活下來(lái)的開發(fā)商在得到供給稀有的土地之后必然是重點(diǎn)建高檔房，因?yàn)楦邫n房的利潤(rùn)高，這是在土地和資金都緊缺情況下的最優(yōu)安排。這是最符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的結(jié)局。

　　其實(shí)，如果決策者限制土地供給的初衷是減少土地的浪費(fèi)，讓每一寸土地由農(nóng)用轉(zhuǎn)非農(nóng)之后所能創(chuàng)造的價(jià)值達(dá)到最高，那么，開發(fā)商選擇建高檔房以及市場(chǎng)房?jī)r(jià)快漲都跟當(dāng)初的政策目的是一致的，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的效果之一是增加土地占用的成本，這反過來(lái)可抑制住房需求，使土地不致于被隨便用于非農(nóng)。

　　宏觀調(diào)控不能以犧牲公民的經(jīng)濟(jì)權(quán)利為基礎(chǔ)

　　到今年第一季度，房?jī)r(jià)加速上漲。其實(shí)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，如果管理層的目的是既要控制土地供給、限制房產(chǎn)商的開發(fā)規(guī)模，又要讓房?jī)r(jià)“便宜”，這等于是“既要馬兒不吃草，又要馬兒跑得快”，是相互矛盾的兩個(gè)目標(biāo)。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

　　春節(jié)之后，管理層只有兩種選擇：要么放棄去年一系列壓制住房供給的措施，要么想法降低需求。顯然，他們選擇了后一種。

　　問題是如何降低房產(chǎn)需求？第一種辦法是調(diào)高住房貸款利率，通過增加住房投資成本來(lái)抑制需求，央行也確實(shí)上調(diào)過貸款利率。但是，一方面調(diào)高利率過多會(huì)使國(guó)有企業(yè)負(fù)擔(dān)太重，拖垮已經(jīng)多年虧損的企業(yè)；
另一方面調(diào)高利率之后會(huì)進(jìn)一步增加人民幣升值壓力，吸引更多熱錢，那又會(huì)驚動(dòng)另一個(gè)馬蜂窩。于是，在利率、銀行、外匯、國(guó)有企業(yè)、股市等等經(jīng)濟(jì)的方方面面都有問題的時(shí)候，哪一方都動(dòng)不得，動(dòng)一發(fā)觸千斤。這說(shuō)明，在過度行政管制的經(jīng)濟(jì)里，各行各業(yè)的行政部門都很忙，先是越忙越扭曲，后是越扭曲則越要忙；
股市要政府幫忙“炒”上去，房市又要政府幫忙“壓”下來(lái)。在其它行業(yè)都受到高度行政管制的時(shí)候，政府無(wú)法通過上調(diào)利率來(lái)抑制房產(chǎn)需求，那會(huì)牽動(dòng)太多馬蜂窩。

　　第二種方式是增加老百姓儲(chǔ)蓄的投資去向，使他們不至于非投資房產(chǎn)不可。這些措施包括搞好股市和上市公司治理、增加股市的可信度與透明度；
為老百姓開放境外投資，讓他們更好地組合各類投資、降低風(fēng)險(xiǎn)；
放開對(duì)許多行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、改善民間創(chuàng)業(yè)空間，使更多個(gè)人存款投向民營(yíng)創(chuàng)業(yè)。

　　前兩種手段可能都需要時(shí)間才發(fā)揮效果，但會(huì)把中國(guó)市場(chǎng)改革引向該走的路，有利于建立長(zhǎng)久必要的市場(chǎng)架構(gòu)，使市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，不會(huì)大起大落。第三種手段是用強(qiáng)制性的行政措施把需求壓下去，包括設(shè)置交易障礙、增加各種稅率等等。自春節(jié)以來(lái)，管理層選擇的是這一手段。因?yàn)檫@些手段有悖于市場(chǎng)原則，為了保證其執(zhí)行，還必須要求各級(jí)政府把壓低房?jī)r(jià)當(dāng)成今年的頭等政績(jī)?nèi)蝿?wù)，強(qiáng)化問責(zé)。這種鐵腕措施也必然給地方部門創(chuàng)造了新的尋租機(jī)會(huì)，比如，為了享受“普通經(jīng)濟(jì)房”的優(yōu)惠，人們不得不找關(guān)系、找后門，一種新的尋租從6月1日開始了。

　　特別值得一提的是，第二和第三種辦法有著本質(zhì)上的差別。第二種辦法是為老百姓增加更多的投資選擇，擴(kuò)大他們的經(jīng)濟(jì)空間。就像當(dāng)年的住房市場(chǎng)化改革一樣，其效果是擴(kuò)充人們的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。這也像宋朝王安石的“開源”策略，為老百姓廣開財(cái)路。相比之下，雖然強(qiáng)制性行政措施、高房產(chǎn)稅可把需求壓下去，但這是通過限制個(gè)人的經(jīng)濟(jì)權(quán)利、靠稀釋私人產(chǎn)權(quán)而取得的。一種手段是擴(kuò)充老百姓的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，另一種是限制個(gè)人的交易權(quán)和產(chǎn)權(quán)，我們看到針對(duì)同樣的經(jīng)濟(jì)問題，其解決辦法可以如此的不同。限制交易的舉措客觀上正在逆轉(zhuǎn)1998年房產(chǎn)市場(chǎng)化所產(chǎn)生的好處，把相對(duì)已市場(chǎng)化的房產(chǎn)業(yè)也變成十足的“政策市”。

　　為什么非壓房?jī)r(jià)不可？

　　我們不妨冷靜想想：難道買房投資真的是這么“壞”？難道今天強(qiáng)行把房?jī)r(jià)壓下讓你買房之后，你將來(lái)出手時(shí)行政部門就會(huì)給你提供方便、不去限制你的交易權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)？房?jī)r(jià)上漲是不是必然那么“糟糕”？

　　之所以房?jī)r(jià)上漲是那么“糟糕”，第一個(gè)理由往往是“房?jī)r(jià)太高讓老百姓買不起房子”。如果“老百姓”指的是買不起房、也租不起房的少數(shù)困難戶，那么政府應(yīng)當(dāng)給他們提供廉價(jià)出租房或提供住房救濟(jì)，但不能因?yàn)榉鲐毝�一刀切地壓抑整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)。畢竟，按照有些統(tǒng)計(jì)數(shù)字，中國(guó)80%城市家庭擁有自己的房子。如果說(shuō)這個(gè)數(shù)字太高，即使只有70%家庭有自有房，這個(gè)比例也不低，應(yīng)該靠近均衡水平。如何社會(huì)中并不是所有的人都會(huì)買房，比如，剛開始工作的畢業(yè)生和未成家的年輕人可能希望租房住，社會(huì)流動(dòng)性增加后許多人也不一定每到一地就買自己的住房，畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不像股票那么能隨買隨賣，這種低流動(dòng)性不便于年輕人持有。到今天，美國(guó)只有近70%家庭、香港60%左右的家庭擁有自有房。因此，更確切地說(shuō)，房?jī)r(jià)太高讓老百姓“換”不起房，而不是買不起，因?yàn)槎鄶?shù)家庭已買了。如果是這樣，管理層更不應(yīng)使用鋼性措施壓房?jī)r(jià)。

　　既然70%的家庭已有房產(chǎn)，那么最近的壓價(jià)舉措可能從總體上造成不小的財(cái)富損失�，F(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口5億，城鎮(zhèn)人均居住面積約25平米，總居住面積為125億平米，如果按每平米3000元價(jià)值計(jì)算，房產(chǎn)總價(jià)值為37.5萬(wàn)億元。那么，如果非要把房?jī)r(jià)壓下10%，這等于要損失3.75萬(wàn)億元，差不多是目前上市公司的總市值。因此，當(dāng)大家都為房?jī)r(jià)新政叫好的時(shí)候，真實(shí)的景況或許不像表面上感覺的那樣好。

　　當(dāng)然，我不是說(shuō)房?jī)r(jià)泡沫越大越好，而是說(shuō)如果有泡沫，那么這些泡沫或許是各種管制逼出來(lái)的，是人們沒有其它即可靠又合算的投資渠道而致。當(dāng)這些泡沫被越逼越大的時(shí)候，藥方不應(yīng)該是推出更多、更強(qiáng)制性的宏觀調(diào)控，因?yàn)檫@只會(huì)導(dǎo)致更多的扭曲；
更好的藥方是理清泡沫形成的真正原因，然后停止那些導(dǎo)致扭曲的行政管制，為老百姓開放更多的經(jīng)濟(jì)權(quán)。

　　如果說(shuō)去年的政策初衷是要約束土地浪費(fèi)，那么房?jī)r(jià)上漲反而是與那種初衷一致的。相反，如果壓制房?jī)r(jià)上漲，其后果是鼓勵(lì)更多人要不斷地?fù)Q新房，每隔兩、三年又要換新房，這必然造成太多的土地和自然資源的浪費(fèi)，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境的進(jìn)一步惡化。就筆者走過的許多國(guó)家中，沒有哪國(guó)的人像中國(guó)家庭那樣“年年有新房”。實(shí)際上，當(dāng)人們可以很“便宜”地每隔兩、三年就換一次新房時(shí)，就不會(huì)有太多人去珍惜、保養(yǎng)好現(xiàn)有住房。中國(guó)有太多的住房可以通過粉刷、裝修即可大大改觀其可住性，但在大家都追捧新房的潮流下，沒太多人會(huì)去這樣做。政府不應(yīng)該通過壓抑房?jī)r(jià)為這種潮流提供方便。

　　二手房應(yīng)該是要重點(diǎn)搞活的市場(chǎng)。增加人們對(duì)二手房的需求才是對(duì)中國(guó)城市景象和長(zhǎng)久生態(tài)環(huán)境更有益的事情。否則，像這些年“蓋了又翻、翻了又蓋”的做法不僅使城市無(wú)法安寧，而且使每個(gè)城市缺乏歷史感。有意思的是，如果要激活二手房市場(chǎng)，那么政府要作的不是去阻礙房產(chǎn)交易，反而是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù)、降低交易費(fèi)用，以此來(lái)提高二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性。

　　如果房產(chǎn)調(diào)控的初衷是降低銀行房產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，那么那是銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的問題，銀行應(yīng)該想法規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，但不能通過犧牲老百姓的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)權(quán)來(lái)由老百姓埋單。

　　制約課稅權(quán)力

　　不管是“炒房團(tuán)”還是個(gè)人買房者，只要他們沒有違背現(xiàn)有法律，房產(chǎn)自由買賣是他們應(yīng)有的交易權(quán)，他們買房賺錢之后，增值部分也是他們的合法財(cái)產(chǎn)，受到《憲法》的保護(hù)。當(dāng)一些同仁呼吁要對(duì)房產(chǎn)征收90%或更高的增值稅，我們應(yīng)該意識(shí)到這是在要求把屬于私人的財(cái)產(chǎn)變?yōu)檎�府的，這在本質(zhì)上有悖于《憲法》第十三條。我們不能為了宏觀調(diào)控的方便，特別是不能為了糾正過去行政措施帶來(lái)的市場(chǎng)扭曲，而不顧公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，由他們埋單。在我們討論宏觀調(diào)控措施的時(shí)候，應(yīng)該以尊重個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民的交易權(quán)為前提，這些權(quán)利是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石，政府政策應(yīng)側(cè)重“開源”而不是“限源”。

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　　作者是耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，北京大學(xué)光華管理學(xué)院特聘教授。作者感謝趙曉、李利民、石明磊給本文的鼓勵(lì)和建議，感謝張善鵬在此文寫作過程中提供的幫助。

　　本文刊登于《新財(cái)富》2005年7月號(hào)，作者授權(quán)燕南網(wǎng)絡(luò)首發(fā)（http://www.yannan.cn）

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