張曉群：如何認(rèn)識(shí)當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)

　　一、房地產(chǎn)業(yè)的“泡沫”有多大

　　讓我們首先對(duì)房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r作一個(gè)基本判斷。一個(gè)老生常談而又歷久長(zhǎng)新的道理說(shuō)，用市場(chǎng)化的方式來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，其效率效益要比由政府組織管理高。從這個(gè)角度看，我認(rèn)為目前的房地產(chǎn)業(yè)基本上是通過(guò)市場(chǎng)化的方式來(lái)組織進(jìn)行的。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入比較寬松自由，比電信、航空、石油等行業(yè)寬松自由很多，中國(guó)有幾萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，北京有幾千家房地產(chǎn)公司，最大的房地產(chǎn)公司占的營(yíng)業(yè)額也沒(méi)有占到全國(guó)營(yíng)業(yè)額的3%，這就形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；
商品房的定價(jià)銷(xiāo)售也基本上運(yùn)用的是市場(chǎng)化方式，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都要既考慮市民的購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力，也要考慮相互間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。在這樣市場(chǎng)化的運(yùn)作下，在廣大市民不斷增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)力和對(duì)住房強(qiáng)烈需求的支持下，不到十年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展，而廣大城市居民的住房條件也由此獲得很大提高。

　　1978年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅為3.5平米，而到了2002年底，該數(shù)值已提高到21.5平米，80％的家庭擁有自有住房，這說(shuō)明了廣大市民基本享受到了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果。既然是市場(chǎng)化運(yùn)作，那么商品房的開(kāi)發(fā)商就必須考慮市場(chǎng)的承受能力，據(jù)05年3月24日《房易網(wǎng)》，摩根士丹利根據(jù)平均每套住宅的價(jià)格，以及政府公布的城鎮(zhèn)家庭平均年收入，計(jì)算出兩者比值為7:1；
但又指出，每套住宅的價(jià)格數(shù)據(jù)較為可靠，而家庭年收入則因?yàn)榇罅俊盎疑�收入”的存在而較有可能被低估，它估計(jì)這類(lèi)收入相當(dāng)于公布的家庭年收入的40％。因此，它的判斷是：中國(guó)住宅市場(chǎng)的承受力是良好的。而05年2月28日《房易網(wǎng)》轉(zhuǎn)載《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》瑞士銀行安德森的文章，根據(jù)他的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)2400元，平均面積70平米，則每套均價(jià)16.8萬(wàn)元；
而城鎮(zhèn)家庭年收入平均為3.5萬(wàn)元；
兩者比值為4.8:1。因此，他的判斷是：中國(guó)總體的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能說(shuō)是一種“泡沫”。另外，據(jù)上述摩根士丹利的報(bào)告，98年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格年平均上升9.2％，但自92年以來(lái)城鎮(zhèn)家庭平均年收入增長(zhǎng)14％，家庭存款平均年增長(zhǎng)18％，所以它認(rèn)為：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由收入的迅速增長(zhǎng)以及市民對(duì)提高住宅條件的蓬勃需求帶來(lái)的。

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從整體看，從長(zhǎng)期看，應(yīng)該說(shuō)是基本健康的、是良性發(fā)展的。無(wú)疑，這是和中央的指導(dǎo)思想密不可分，在97年中央的北戴河會(huì)議中，第一次將房地產(chǎn)住宅業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)，03年國(guó)務(wù)院再次肯定了房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。

　　但是，整體上健康，不等于每個(gè)局部都健康；
從長(zhǎng)期看發(fā)展良好，不等于在每個(gè)具體時(shí)段都發(fā)展良好；
由市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮基礎(chǔ)作用，也不等于政府就完全不加調(diào)控。04年全國(guó)商品房的價(jià)格上漲14.4％，05年第一季度就上漲12.5％，這就是過(guò)熱了。這中間最過(guò)分的當(dāng)然是上海，04年其中心內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的商品房漲幅達(dá)到27.5％，這顯然不是伴隨著收入增長(zhǎng)的漲價(jià)；
而是已經(jīng)脫離了市民的收入水平，呈現(xiàn)出炒作的、非理性的狀況。這種情況我們十幾年前在海南、在北海見(jiàn)過(guò)，現(xiàn)在又在上海出現(xiàn)了。對(duì)此，如果政府不從社會(huì)理性出發(fā)加以控制，任其蔓延，則必將擾亂原本運(yùn)轉(zhuǎn)良好的房地產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活，后果將很?chē)?yán)重。因此，七部委“房產(chǎn)新政”的出臺(tái)應(yīng)該說(shuō)是必要和及時(shí)的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主體自然是面對(duì)廣大消費(fèi)者的各個(gè)公司，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)通過(guò)“看不見(jiàn)的手”自發(fā)調(diào)節(jié)；
但在某些時(shí)段、某些地區(qū)這只“手”會(huì)間歇性失靈，這時(shí)政府就必須出面加以調(diào)控調(diào)整，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)回到正常良性的軌道上來(lái)。

　　但我們也不能因?yàn)?4年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，因?yàn)榍岸螘r(shí)間上海等地房地產(chǎn)炒風(fēng)日熾，就將房地產(chǎn)業(yè)的缺陷放大，把它說(shuō)成一個(gè)很大的泡沫，就像易憲容先生所說(shuō)（05年1月18日《房易網(wǎng)》）“面對(duì)著中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，為什么總是有人出來(lái)希望維持這種泡沫呢？”“當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，總有一天是要破滅的�！薄懊髅魇欠康禺a(chǎn)泡沫吹得大大的，但就是有人或有單位在大聲嚷著：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)有什么泡沫�！薄耙恍┤嘶騿挝辉诿撾x市場(chǎng)理性、市場(chǎng)常識(shí)混淆視聽(tīng)，面對(duì)著吹得越來(lái)越大的泡沫，讓廣大的民眾來(lái)接最后房地產(chǎn)高價(jià)的一棒”，我覺(jué)得易先生把問(wèn)題夸大了。

　　對(duì)“泡沫”的一種常見(jiàn)定義是“價(jià)格虛高”，也就是價(jià)格定得超出了廣大消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力；
但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有一種自我校正機(jī)制，一旦一些生產(chǎn)商把價(jià)格定得過(guò)高時(shí)，既會(huì)遭到消費(fèi)者們的用腳投票（不買(mǎi)），也會(huì)在同行間的競(jìng)爭(zhēng)中落于下風(fēng)，這種情況我們?cè)谠缙诘募译姌I(yè)、近期的汽車(chē)業(yè)屢見(jiàn)不鮮；
而全國(guó)幾萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在面對(duì)幾億市民時(shí)，不用別人教，出于自己商人的本能也會(huì)這樣考慮問(wèn)題。他們當(dāng)然可能在某段時(shí)間因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的判斷偏于樂(lè)觀，而把價(jià)格定高希圖賺取高利潤(rùn)，但銷(xiāo)售現(xiàn)實(shí)會(huì)告訴他們這樣行不通，于是，除了幾個(gè)榆木腦袋的之外，大部分開(kāi)發(fā)商會(huì)降低價(jià)格以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。正如曹遠(yuǎn)征先生所說(shuō)“所謂泡沫，通常講的是房?jī)r(jià)虛高，購(gòu)買(mǎi)能力跟不上價(jià)格上漲，出現(xiàn)有行無(wú)市現(xiàn)象。如果從這個(gè)角度判斷，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售很旺盛，很難說(shuō)有泡沫。至少?gòu)娜珖?guó)范圍來(lái)看，還不能說(shuō)全國(guó)房地產(chǎn)都處在泡沫當(dāng)中�！保�05年4月12日《房易網(wǎng)》）的確，近些年來(lái)商品房?jī)r(jià)格是在持續(xù)上升，但其主要原因一是市民們改善住房意愿強(qiáng)烈，在衣食住行中最愿意花錢(qián)的就是住房；
二是市民收入在不斷上升；
三是適合建房的熟地供應(yīng)有限，人多地少是我們的國(guó)情。因此，說(shuō)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格虛高，是不準(zhǔn)確的。

　　關(guān)于泡沫的另一種觀點(diǎn)是它源于炒作，但我們應(yīng)該知道，炒作的必要條件是有巨量的資金集中到某一較小的項(xiàng)目上，比如來(lái)自全國(guó)的炒作資金曾經(jīng)集中到海南，又比如來(lái)自各國(guó)的炒作資金曾集中到96年的倫敦、02年的溫哥華，而不久前的上海也吸引了來(lái)自全國(guó)乃至港臺(tái)等地的炒作資金。同樣，十年前中國(guó)股市因?yàn)楸P(pán)子小，所以有可能對(duì)它爆炒，但在不斷擴(kuò)容后的今天，已不可能再現(xiàn)當(dāng)年爆炒的壯觀；
幾年前來(lái)自全世界的資金也只能將美國(guó)股市中的一小部分——網(wǎng)絡(luò)高科技股——炒作起來(lái)。因此，就全國(guó)而言，不可能像易先生所說(shuō)把泡沫越吹越大，“讓廣大的民眾來(lái)接最后房地產(chǎn)高價(jià)的一棒。”目前我國(guó)住宅投資占固定資產(chǎn)總投資的12％，怎么可能有資金量把這樣巨大的盤(pán)子炒作起來(lái)。我們可以說(shuō)不久前的上海、更早些時(shí)候的杭州出現(xiàn)了炒作，但并無(wú)足夠證據(jù)說(shuō)廣州出現(xiàn)了炒作，說(shuō)北京出現(xiàn)了炒作，更不用說(shuō)廣大的中小城市了。說(shuō)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格在04年上漲過(guò)快是事實(shí)，但把這一事實(shí)歸因到炒作則不恰當(dāng)。

　　另一種觀點(diǎn)以“國(guó)際慣例”為標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)房?jī)r(jià)和家庭年收入之比4～6倍是一般情況，高于此比值即為“不正�！薄芭菽�”。事實(shí)上，聯(lián)合國(guó)公布的1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，該比值平均為8.4，一半以上的國(guó)家在6倍以上（05年2月1日《房易網(wǎng)》）。據(jù)此，我國(guó)情況并沒(méi)有偏離“國(guó)際慣例”；
這也說(shuō)明我國(guó)市民對(duì)房?jī)r(jià)的承受性和世界各地的市民是相似的。附帶說(shuō)明一點(diǎn)，這種總體價(jià)格水平并不是由政府規(guī)定出來(lái)的，而是各方需求和各方生產(chǎn)供應(yīng)自發(fā)交匯而出的一種均衡價(jià)格，所有《經(jīng)濟(jì)學(xué)》教科書(shū)的第一頁(yè)都是講的這個(gè)道理。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》上有一篇文章（見(jiàn)05年6月14日《中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)》），說(shuō)要通過(guò)構(gòu)建一個(gè)“較為科學(xué)的商品房定價(jià)評(píng)估系統(tǒng)”來(lái)平抑房?jī)r(jià)，我感覺(jué)作者是在建議由政府綜合各方意見(jiàn)來(lái)給商品房定價(jià)。但三十年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐告訴我們，這樣做效果不好。當(dāng)年住房是沒(méi)有價(jià)格的，是福利分房的，但到78年城鎮(zhèn)人均住房面積僅為3.5平米。

　　二、對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)政府最需要做什么

　　一是保證低收入市民的基本住房需求，二是在保障糧食安全和農(nóng)民生活的前提下，逐步增加土地供應(yīng)以滿足市民的住房需求。

　　衣食住行等需求，既可以是奢侈性的，也可以是必需性的；
政府的一個(gè)最重要職責(zé)就是落實(shí)社會(huì)保障。用“低保”制度滿足低收入市民衣食之需，用公交系統(tǒng)滿足中低收入者出行之需，用經(jīng)濟(jì)適用房滿足低收入者居住之需。但就目前而言，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有很多不足之處。一是投資少，03、04年它的投資只占房地產(chǎn)總投資的5％；
二是標(biāo)準(zhǔn)高，動(dòng)輒上百平米，看起來(lái)很美，給人感覺(jué)像是在做政績(jī)工程，卻使得單元更少；
三是甄選資格的工作粗糙，只好用排長(zhǎng)隊(duì)和搖號(hào)的方式來(lái)分配。而要真正讓經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮作用，就必須加大投資、降低標(biāo)準(zhǔn)和仔細(xì)甄選。租售均可，但必須廉價(jià)，而且只供應(yīng)給真正的低收入市民。由于出售土地現(xiàn)在是地方政府的主要財(cái)政來(lái)源之一，而加大經(jīng)濟(jì)適用房方面的土地供應(yīng)會(huì)減少賣(mài)地收入；
而且一批市民住上經(jīng)濟(jì)適用房，則會(huì)減少對(duì)商品房的需求，從而會(huì)使地價(jià)下降。這些都使得不少地方政府在增加經(jīng)濟(jì)適用房方面行為勉強(qiáng)。但這卻是政府不可推卸的職責(zé)，這次“房產(chǎn)新政”也強(qiáng)調(diào)了建設(shè)住房保障體系。另外，給低收入者居住保障也不僅限于經(jīng)濟(jì)適用房一途，給低收入者按月發(fā)放“住房保障券”也是一種較好辦法，他們可以拿價(jià)值幾百元的這種券去自己尋找合適的住房租住，這也可以使得現(xiàn)有的各種房屋存量都能各盡其用。當(dāng)然，在發(fā)放該券時(shí)必須仔細(xì)甄別受惠人資格，就像發(fā)放“低保金”一樣。廣州就在實(shí)行這種方法，效果不錯(cuò)。可以規(guī)定地方政府必須將賣(mài)地收入中的30％或50％的部分用于上述兩個(gè)方面。

　　鋼筋水泥等住房建設(shè)的種種要素，其生產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)在可以說(shuō)都已市場(chǎng)化了，只有一個(gè)要素由政府供應(yīng)：土地。政府和生產(chǎn)商的不同是：生產(chǎn)商只考慮消費(fèi)者某一方面的需要，而政府卻必須考慮國(guó)民的多重需求。如果只一昧地要提高市民居住條件，政府只需不斷批出土地即可，但這當(dāng)然是不現(xiàn)實(shí)的。相比于市民住房條件的提高，糧食安全更為重要，所以國(guó)家始終把保護(hù)耕地面積放在首位。另外，由于在征用農(nóng)民土地時(shí)經(jīng)常發(fā)生補(bǔ)償不足問(wèn)題，給被征地農(nóng)民的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，而且影響社會(huì)穩(wěn)定，所以中央對(duì)征地也一直控制很緊。再者，現(xiàn)在地方政府在進(jìn)行舊城改造時(shí)，時(shí)常對(duì)拆遷戶補(bǔ)償較少，從而引起矛盾糾紛和較為激烈的社會(huì)情緒，中央為此對(duì)舊房拆遷也審查很?chē)?yán)。以上三者都造成了土地供應(yīng)量有限。

　　當(dāng)然，這三方面都有改進(jìn)的可能。政府可以對(duì)糧食安全問(wèn)題做仔細(xì)的審核，據(jù)茅于軾等學(xué)者研究，隨著農(nóng)業(yè)科技的進(jìn)步、農(nóng)民生產(chǎn)糧食積極性的提高、進(jìn)口糧食的更加容易，也許糧食安全問(wèn)題并不嚴(yán)重；
這當(dāng)然需要政府部門(mén)對(duì)糧食市場(chǎng)的供求狀況保持動(dòng)態(tài)的關(guān)注，編制耕地總量規(guī)劃；
然后在可能的情況下，增加城市用地。而在對(duì)農(nóng)民的征地上，當(dāng)前最大的問(wèn)題是使得失地農(nóng)民失去生活保障�，F(xiàn)在我國(guó)的社會(huì)保障制度可以簡(jiǎn)單地分作兩塊，城市人有“低�！�，農(nóng)民則是依靠承包的土地。如果一戶農(nóng)民所承包的土地被城市征用，則生活失去保障。為此，一個(gè)可考慮的政策是凡被城市征用土地的農(nóng)戶，進(jìn)入城市戶口，享受“低�！贝�遇，這樣可使被征地農(nóng)民的生活仍然有所保障，從而化解很可能產(chǎn)生的激烈情緒。至于市民舊房拆遷，拆遷戶最大的意見(jiàn)是被迫離開(kāi)自己居住多年熟悉的市區(qū)位置，一個(gè)可考慮的政策是規(guī)定所蓋新樓中必須劃出一部分給拆遷戶，把這作為拆遷戶可選擇的方案之一，當(dāng)然這需要由拆遷戶補(bǔ)一筆住宅更新費(fèi)。

　　提高土地利用效率是另一個(gè)政策取向。可以在拍賣(mài)土地時(shí)控制別墅數(shù)量。可以在城市規(guī)劃時(shí)提高土地利用強(qiáng)度，目前全國(guó)的城市人均占地遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，北京的市轄區(qū)人口密度僅為倫敦的五分之一，紐約和巴黎的十分之一，所謂“攤大餅”；
因此，提高城市土地的利用強(qiáng)度，是緩解城市建設(shè)用地和保護(hù)耕地兩者矛盾的有效辦法。可以對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地的行為加以約束，比如這次“房產(chǎn)新政”規(guī)定，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；
滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

　　以拍賣(mài)的方式批出土地，仍然是最佳方法。很多人把商品房?jī)r(jià)格上漲歸咎于采取了土地拍賣(mài)制。企業(yè)給產(chǎn)品定價(jià)時(shí)固然要考慮成本因素，但更要考慮消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力和需求強(qiáng)度，還要考慮競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。假如市區(qū)一塊地上蓋的一棟樓能賣(mài)一百萬(wàn)，哪怕這塊地只用一萬(wàn)元就買(mǎi)回來(lái)了，開(kāi)發(fā)商也會(huì)按一百萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)這棟樓；
假如這棟樓只能賣(mài)一百萬(wàn)，哪怕這塊地拍賣(mài)價(jià)一百二十萬(wàn)，這棟樓也只能賣(mài)出一百萬(wàn)。幾年前尚未實(shí)行土地拍賣(mài)制時(shí)，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)高企，那時(shí)大家各顯神通，就看誰(shuí)能搞到地皮；
一塊地皮會(huì)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手。政府財(cái)政收入流失，土地收益都進(jìn)了有權(quán)有關(guān)系者的腰包。而拍賣(mài)制能準(zhǔn)確反映土地價(jià)格，而且公平公正，而且保證了土地收益進(jìn)入政府財(cái)政，政府可以拿這筆錢(qián)提供更多公共產(chǎn)品，還利于民。有位銀行行長(zhǎng)說(shuō)：北京某樓盤(pán)綜合成本每平米1.(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

　　2萬(wàn)，但售價(jià)3.8萬(wàn)，這就是暴利和泡沫（05年6月14日《中房網(wǎng)》）。土地拍賣(mài)制正可以解決此類(lèi)問(wèn)題，如果該樓盤(pán)能賣(mài)到三萬(wàn)八，拍賣(mài)之下該地價(jià)起碼能到兩萬(wàn)八，只要是自由競(jìng)價(jià)而不是暗箱操作，就只能產(chǎn)生社會(huì)平均利潤(rùn)率。北京政府則可以拿這塊黃金寶地的地價(jià)收入去多蓋經(jīng)濟(jì)適用房，或者蓋奧運(yùn)場(chǎng)館。

　　這兩年地價(jià)上升，與其說(shuō)是因?yàn)閷?shí)行了拍賣(mài)制，更不如說(shuō)是因?yàn)閲?guó)家對(duì)耕地保護(hù)更嚴(yán)，使得城市用地供應(yīng)量有限。還有觀點(diǎn)認(rèn)為拍賣(mài)制刺激了開(kāi)發(fā)商的情緒，是火熱的拍賣(mài)場(chǎng)氣氛抬高了地價(jià)。這種說(shuō)法未免小看了開(kāi)發(fā)商的理智，商人不是賭徒，商人在本質(zhì)上是冷靜的，他們會(huì)對(duì)自己的錢(qián)負(fù)責(zé)，在進(jìn)入拍賣(mài)場(chǎng)前已經(jīng)做了各方信息的收集和權(quán)衡估量，確定了自己的底線。至于有些開(kāi)發(fā)商反對(duì)土地拍賣(mài)制，則可以說(shuō)是別有用心，因?yàn)榕馁u(mài)制堵住了他們通過(guò)權(quán)錢(qián)交易低價(jià)購(gòu)進(jìn)土地的路子。

　　除了以上兩件事，政府當(dāng)然還要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)行使其它一些職能，但基本上屬于調(diào)控性的；
而商品房的建設(shè)則由房地產(chǎn)公司們承擔(dān)。它們要組合生產(chǎn)要素，決定產(chǎn)品類(lèi)型，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，承受成敗得失。中間會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商獲得很高利潤(rùn)，但我們也不能一概斥之為“暴利”。只要它是依法通過(guò)拍賣(mài)獲得了土地、給工人按合同發(fā)了工資、對(duì)銀行按合同還清了貸款、房屋質(zhì)量中軌中矩、廣告宣傳沒(méi)有虛假，那么就不好說(shuō)它的利潤(rùn)是“暴利”；
總不能說(shuō)只要利潤(rùn)高就是暴利。無(wú)疑，有很多房地產(chǎn)商苛扣工人工資、不按時(shí)還清貸款、房屋質(zhì)量名不副實(shí)、廣告宣傳言過(guò)其實(shí)，那就有一說(shuō)一、有二說(shuō)二，該怎么處罰就怎么處罰；
但我們也不能因此就忽視了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們?cè)诟纳剖忻窬幼�條件上所做的巨大貢獻(xiàn)。雖然他們是為利而來(lái)，有些行為也很不招人喜歡，比如我就最討厭開(kāi)發(fā)商說(shuō)房?jī)r(jià)必漲，但他們畢竟是住房建設(shè)的主力軍。

　　三、如何認(rèn)識(shí)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控政策

　　04年的9月2日和10月29日，05年的3月17日，銀監(jiān)會(huì)和央行出臺(tái)了一系列政策。一是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金使用做出更高要求，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，建筑施工企業(yè)的流動(dòng)資金貸款不得用于為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資；
二是對(duì)購(gòu)房市民銀行貸款的獲得條件加以提高，嚴(yán)格審核個(gè)人住房貸款借款人的資信情況及還貸能力，強(qiáng)調(diào)借款人收入中用于償還住房貸款與物業(yè)管理費(fèi)支出的比例不得超過(guò)50%；
5年以上住房按揭貸款年利率由原來(lái)的5.04%上漲到5.31%，后來(lái)又規(guī)定可以上漲到5.508%；
規(guī)定在房?jī)r(jià)漲幅較大的地區(qū)購(gòu)房首付款的比例可以從原來(lái)的20%提高至30%。其實(shí)，銀監(jiān)會(huì)和央行出臺(tái)這些政策，主旨是在于控制房地產(chǎn)業(yè)可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)；
為此，即使增加一點(diǎn)房地產(chǎn)方面生產(chǎn)者和消費(fèi)者的成本，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稍慢一點(diǎn)，也是需要的。這就像為了保障耕地面積和農(nóng)民利益，即使城鎮(zhèn)用地供應(yīng)得少一點(diǎn)，也是需要的。

　　投放到房地產(chǎn)上的銀行貸款會(huì)給銀行帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)？巴曙松、賈蓓刊在《中評(píng)網(wǎng)》上的一篇文章《為什么當(dāng)前的個(gè)人住房信貸并不是一種低風(fēng)險(xiǎn)信貸業(yè)務(wù)？》對(duì)此做了詳盡分析。其要點(diǎn)是：一有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，就是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)；
二有信用管理風(fēng)險(xiǎn)，也就是貸款人不按期乃至不能還款造成的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在社會(huì)信用信息體系還沒(méi)有建立起來(lái)，銀行對(duì)貸款購(gòu)房人的收入和信用情況所知甚少，而且按揭時(shí)間一般都長(zhǎng)達(dá)十幾、二十幾年，期間會(huì)有很多不確定因素；
三有貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn)，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，銀行的房貸部門(mén)有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件，而且在操作過(guò)程中，沒(méi)有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，而且目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多,在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)小額住房貸款，一旦貸款人無(wú)力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無(wú)法分割，也沒(méi)有相應(yīng)的法律保障拍賣(mài)、折價(jià)程序的順利實(shí)施。

　　所有這些風(fēng)險(xiǎn)，別人可以不多考慮，但銀行尤其是銀監(jiān)會(huì)和央行必須考慮，所謂在其位必謀其政。要知道，房地產(chǎn)去年貸款余額占了整個(gè)銀行貸款余額13％。所以?xún)扇�年前�?dāng)其它部委（比如建設(shè)部）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)仍在健康發(fā)展時(shí)，央行就已經(jīng)提出要防范由房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者當(dāng)然希望銀行資金獲得越容易、成本越低越好，甚至各個(gè)商業(yè)銀行也都愿意多給房地產(chǎn)業(yè)貸款，畢竟現(xiàn)在投放到房地產(chǎn)上的貸款屬于優(yōu)質(zhì)貸款，國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1%～0.2%之間，從短期來(lái)看，這幾乎可以說(shuō)是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類(lèi)別中質(zhì)量最高的貸款種類(lèi)之一。但是因?yàn)榉慨a(chǎn)貸款的時(shí)間都很長(zhǎng)，誰(shuí)能保證以后就不會(huì)出問(wèn)題呢？再說(shuō)現(xiàn)在銀行的不良資產(chǎn)率已經(jīng)很高，政府高層極為重視金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀監(jiān)會(huì)和央行必須從全局考慮問(wèn)題，慎重行事。當(dāng)然，最理想的情況是：又給房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)消費(fèi)充分的資金支持，又能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，上述巴先生的文章也提出了一系列做法，但那需要一步一步做大量的工作，不可能一時(shí)見(jiàn)效。而銀監(jiān)會(huì)和央行出臺(tái)的上述政策，雖然可能會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放緩一點(diǎn)，但卻能對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)有即時(shí)效應(yīng)。

　　如果說(shuō)銀監(jiān)會(huì)和央行的上述政策是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，那么05年5月11日七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，目的就是要改善提高廣大市民的居住條件，其政策包括抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作、在規(guī)劃中規(guī)定以中低價(jià)住房和中小面積住房為主、加快建設(shè)住房保障體系、完善住房信息披露機(jī)制，等等。政府必須兼顧多元政策目標(biāo)，既要保障糧食安全，又要注意防范金融風(fēng)險(xiǎn)，還要提高市民的住房條件；
當(dāng)這些目標(biāo)相互間發(fā)生矛盾時(shí)，只能統(tǒng)籌兼顧。

　　但如果對(duì)上述政策發(fā)生誤讀，則會(huì)使我們的認(rèn)識(shí)發(fā)生混亂，易憲容先生在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》上的一篇訪談就是這樣一個(gè)誤讀的例子（見(jiàn)05年5月20日《房易網(wǎng)》）。易先生對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的判斷是泡沫很大、價(jià)格虛高（如前所述，我認(rèn)為這個(gè)判斷本身就是不對(duì)的），他把原因歸于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的銀行資金成本太低，他因此認(rèn)為七部委的政策沒(méi)有切中近幾年來(lái)房地產(chǎn)投資過(guò)熱及房?jī)r(jià)飆升的要害。他開(kāi)的藥方是對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，銀行同時(shí)提高貸款利率，以增加開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者獲得信貸資金的成本，這一點(diǎn)和上述銀監(jiān)會(huì)央行出臺(tái)的政策相似。但這些政策的指向是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，事實(shí)上這些政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商們因?yàn)樵讷@得貸款上壓力增大，使得商品房建設(shè)量下降，房?jī)r(jià)有所上升；
而購(gòu)房市民也是按揭成本加大、負(fù)擔(dān)加重。我們可以將此理解為大家為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)而在住房上付出的一定代價(jià)�？梢�是按易先生的解釋?zhuān)�這些政策就是為了改善市民的住房條件；
如此一來(lái)大家就會(huì)有意見(jiàn)：怎么能用增加購(gòu)房成本的辦法來(lái)幫助大家提高住房條件呢？其實(shí)不論是銀監(jiān)會(huì)央行、還是七部委，都有自己合情合理的政策指向，但如果不明其中各自的邏輯，則會(huì)在認(rèn)識(shí)上產(chǎn)生不必要的困惑。

　　四、如何認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)的投資行為

　　從理論上說(shuō)，圍繞任何一種商品都可能產(chǎn)生炒作行為，比如郁金香、君子蘭、股票、古董、藝術(shù)作品，等等，它像龍卷風(fēng)一樣只能在短時(shí)間內(nèi)、在某個(gè)局部爆發(fā)，它是一種群體陷入不理性的社會(huì)現(xiàn)象；
雖然時(shí)間短、局限于某一項(xiàng)目，但破壞力大。前不久的上海樓市就是這種情況。對(duì)此必須采取各種措施，平息這種集體不理性，使卷入其中的人們恢復(fù)正常。

　　但這種情況畢竟屬于少數(shù)，更多的是投資性買(mǎi)房，買(mǎi)房以后或者經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)時(shí)間然后出售，或者用來(lái)出租。那么這種情況對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？第一方面，會(huì)抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。假設(shè)某時(shí)某地有一萬(wàn)套商品房出售，有兩萬(wàn)戶尚無(wú)住房的市民想買(mǎi)，但又加上了一萬(wàn)戶已有自己住房現(xiàn)在想進(jìn)行住房投資的購(gòu)房者，需求量增大，價(jià)格自然上升，由原本的每套二十萬(wàn)上升到二十五萬(wàn)，從而加重了那兩萬(wàn)現(xiàn)在的無(wú)房戶的負(fù)擔(dān)。但事情還有第二方面，那兩萬(wàn)無(wú)房戶中可能有不少一時(shí)拿不出二十萬(wàn)，用按揭方式一時(shí)也不行；
而開(kāi)發(fā)商看到二十萬(wàn)的房子市場(chǎng)承受能力不足時(shí)，合計(jì)一下成本和預(yù)期利潤(rùn)水平，就可能減少房屋產(chǎn)量。這樣在消費(fèi)和生產(chǎn)之間就出現(xiàn)了一個(gè)斷層。而那些投資性購(gòu)房者恰好可以接上這個(gè)斷層，他們用自己的投資性資金使得開(kāi)發(fā)商愿意蓋出一萬(wàn)套商品房，然后這些投資性購(gòu)房者將這些房子出租，這樣就形成了一個(gè)出租房的市場(chǎng)。因此，投資性購(gòu)房資金也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)各生產(chǎn)要素之間良性互動(dòng)的一個(gè)必要環(huán)節(jié)。房東們也不可能將租金定得很高，因?yàn)樗麄冎�間也有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而且租房者的收入也是有限。中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘的研究小組對(duì)全國(guó)二十個(gè)城市進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)按揭月供與月租金的比值平均為1.2到1.3。（05年4月12日《房易網(wǎng)》）。

　　這有點(diǎn)像引進(jìn)外資。國(guó)外有大量低價(jià)玩具的需求者，而中國(guó)有大量勞動(dòng)力，但如果沒(méi)有資金啟動(dòng)，中國(guó)大量勞動(dòng)者就不能和設(shè)備廠房等生產(chǎn)要素結(jié)合，就生產(chǎn)不出低價(jià)玩具，國(guó)外消費(fèi)者也就只能去買(mǎi)高價(jià)貨。外資進(jìn)入恰好接上了兩頭之間的斷層�，F(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁大力改革和建設(shè)國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)，因?yàn)榻?jīng)過(guò)一、二十年經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)民眾已經(jīng)積聚起了可用于投資的巨量資金，沒(méi)有必要還那么看重外資。但現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的投資渠道很不暢通，規(guī)范不力陰跌不斷的股市令人望而卻步，國(guó)外企業(yè)最主要的融資渠道——企業(yè)債券——在國(guó)內(nèi)還基本沒(méi)有得到發(fā)展，國(guó)債很多市民不方便買(mǎi)到，結(jié)果大家只能把錢(qián)存銀行。而現(xiàn)代工商業(yè)生產(chǎn)的一個(gè)根本特征，就是各個(gè)生產(chǎn)要素（人的體力和智力、物力、資金）必須集體運(yùn)動(dòng)起來(lái)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的效率才能不斷提高，閑置就是浪費(fèi)。從這個(gè)角度說(shuō)，投資性購(gòu)房資金的進(jìn)入，推動(dòng)了住宅建設(shè)；
而住宅建設(shè)又是一個(gè)牽連很廣的產(chǎn)業(yè)，從而也會(huì)帶動(dòng)其它很多經(jīng)濟(jì)部類(lèi)的發(fā)展。

　　以上我們分析了投資性購(gòu)房資金對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩重性，我們也可以把它理解為社會(huì)公平和效率之間的矛盾。我們必須在兩者之間找到平衡點(diǎn)。很多國(guó)家都對(duì)市民購(gòu)買(mǎi)第二套以及更多套住宅征以更高稅收，這有點(diǎn)類(lèi)似對(duì)高收入者征更高的稅，以滿足較低收入者的利益，促進(jìn)社會(huì)和諧。我國(guó)在這方面做得還很不夠，一個(gè)重要原因在于社會(huì)信息管理系統(tǒng)還很不健全，這需要政府著力進(jìn)行這方面建設(shè)。在這方面收的錢(qián)正好可以去建經(jīng)濟(jì)適用房，或者給低收入市民發(fā)“住房保障券”。但我們也應(yīng)看到，對(duì)于投資性購(gòu)房資金的征稅不能太高，因?yàn)槟菢訒?huì)過(guò)度抑制投資資金的使用�，F(xiàn)在購(gòu)房投資已經(jīng)成為很多市民的投資首選，如果對(duì)此征稅很高，這些市民就只好將錢(qián)存回銀行；
而資金進(jìn)入量的減少也會(huì)抑制房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。由于市民對(duì)住房的巨大需求，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最重要的產(chǎn)業(yè)之一，因此必須慎重行事。

　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)人共同的事業(yè)和利益所在，但在其中購(gòu)房市民和開(kāi)發(fā)商會(huì)發(fā)生矛盾，高收入者和低收入者會(huì)發(fā)生矛盾，而且改善住房條件還有可能會(huì)和糧食安全、金融風(fēng)險(xiǎn)等發(fā)生矛盾。我們需要理解并處理好這些矛盾，在均衡與和諧之中發(fā)展我們的房地產(chǎn)業(yè)。

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