陳志武：房產(chǎn)市場調(diào)控的是與非

　　對許多事情，雖然那些從表面得到的結(jié)論聽起來、看起來很樸實易懂，但時常會顛倒是非。以前在教科書中針對高利貸問題的論述就屬此類。那時我們學(xué)到，高利貸問題是純屬放貸者的剝削所致，于是，解決高利貸問題的辦法自然是打倒放貸者，要限制他們的行為，要盡量讓他們的放貸業(yè)務(wù)做不下去。—— 那些結(jié)論以及所開藥方當(dāng)然樸素，也符合階級感情，但太過感情用事，經(jīng)不起起碼的理性推敲。試想，如果真的把放貸者都打倒了或者通過政策把剩下的放貸人業(yè)務(wù)壓到最低，在借貸需求沒變或持續(xù)上升的情況下，高利貸利息會不更高嗎？壓抑了的資金供給只會使資金的成本更高！實際上，解決高利貸問題的辦法不是要打壓放貸者，而恰恰是要保護放貸者的利益，改善他們的經(jīng)營環(huán)境�！�—這當(dāng)然聽起來很難理解，也難以從感情上接受，但市場的邏輯往往就是如此，只有這樣才能真正增加借貸資金的供應(yīng)，降低借貸交易成本。一旦愿意放貸的資金多了，所要求的利息——資金成本自然就得下降。

　　過去幾年，圍繞房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策基本上是重復(fù)了“解決高利貸問題的辦法是打壓放貸者”的邏輯，所以才有“越調(diào)控，房價越高”的結(jié)局。遺憾的是，最近將要出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策還在延續(xù)這種樸素邏輯。

　　抑制供應(yīng)的房產(chǎn)調(diào)控政策

　　一方面，這些年房產(chǎn)價格不斷上漲，越來越多的人買不起新房，這是基本事實。另一方面，國家對土地權(quán)的壟斷逼著房產(chǎn)開發(fā)商都必須跟權(quán)力打交道，只有從地方政府才能得到土地，由此引出“官商勾結(jié)”這條單行道。—— 這兩方面的因素加在一起，人們很容易將憤怒集中在房產(chǎn)開發(fā)商身上。但是，這兩種因素必須分開來看，其解決方案也自然不同。改變“官商勾結(jié)”這條單行道的首要條件是土地的私有化，這樣至少可以逼著開發(fā)商去從不同的農(nóng)民手里買土地，而不是只能從地方官員手里買；
同時，也要有更多民營銀行和民間信貸機構(gòu)，以此改變房產(chǎn)開發(fā)貸款主要靠國有銀行的局面，從另一方面減少“官商勾結(jié)”。

　　除了“官商勾結(jié)”之外，房價上漲的責(zé)任是否都該歸罪于房地產(chǎn)開發(fā)商呢？快速城市化必然意味著更高的房價，這種市場因素是大環(huán)境。在人為因素上，至少以下多方面的調(diào)控政策大大壓抑了住房供應(yīng)或直接導(dǎo)致房價上漲。

　　首先，減少土地供應(yīng)直接限制房產(chǎn)供應(yīng)量，這一點太明顯，不需多說。據(jù)說，這一政策是因為中國土地稀缺，也是因為出于糧食安全而必須保證農(nóng)業(yè)用地。城市化、工業(yè)化必然意味著更多土地從農(nóng)用轉(zhuǎn)向非農(nóng)用。那么，土地供應(yīng)是否具有彈性，特別是農(nóng)業(yè)土地供應(yīng)是否能再生？這里我們看到，基本土地供應(yīng)的增加可能只在新加坡、中東等地發(fā)生過，他們靠填海增加土地，因此，樸素意義上土地的增加的確很難�？墒�，事情不能這么機械地理解，因為一畝地上蓋30層樓，就意味可居住面積由原來一畝增加到30畝，盡增29倍！也就是說，原來不管是北京的四合院還是農(nóng)村住房，都只是一層或雙層樓房屋，那時，一畝地的確只能提供一畝可居住面積，因此，一畝地就只是一畝的供應(yīng)。而如今，樓房可蓋到一百多層，一畝自然地可變成許多畝居住地！

　　那么，糧食和蔬菜種地是否能“人造”呢？由于禾苗和蔬菜都需要陽光以及一定的氣候，所以，以前靠簡單的蓋多層樓房難以“人造”莊稼用地，一畝自然地就只有一畝的陽光地！可是，現(xiàn)代工業(yè)技術(shù)能夠人工仿造太陽光以及任何所需要的氣候效果，特別是由于人造氣候以及生物工程已大大加快了蔬菜及莊稼的生長周期，比如，在南方，許多蔬菜原來一年只有兩季，現(xiàn)在可能只要一、兩周就能長好。也就是說，現(xiàn)在一畝地在一年里能重復(fù)種植27次，是原來的13.5倍，這實際等于將今天的一畝地變成了原來的13.5畝農(nóng)用地。

　　這是什么意思呢？如果我們將一畝地蓋成30個樓層，每層樓都通過人工溫室生產(chǎn)蔬菜，每層一年完成27季蔬菜生產(chǎn)。這樣一來，30樓層每層一畝，一年的產(chǎn)量相當(dāng)于過去405畝地的產(chǎn)量，等于把一畝農(nóng)用地的供應(yīng)量放大了404倍！在這么放大后，如果未來的糧食安全還成問題，怎么辦呢？當(dāng)然，可以將樓房不只蓋30層，而是蓋60層，將一畝地變成810畝用！由此看到，因怕農(nóng)用地不夠而限制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)，是理解誤區(qū)所致，而不是真的因為有糧食安全問題。但，這樣限制土地的供應(yīng)讓房產(chǎn)供應(yīng)減少，迫使房價上漲。

　　當(dāng)然，人們可能會說“造60層樓生產(chǎn)糧菜是可行，也因此增加土地供應(yīng)，但成本不會太高嗎？”答案就取決于房價和物價了。如果太多地用于房產(chǎn)開發(fā)，而房價又很高，同時太多土地用于房產(chǎn)開發(fā)致使農(nóng)用地不夠、農(nóng)產(chǎn)品價格猛漲，那么，這就為蓋農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用的樓房創(chuàng)造了條件，上漲的房價和物價使花錢蓋農(nóng)用樓房也值得，這些最后都是要素和產(chǎn)品的相對價格結(jié)構(gòu)問題。

　　其次，各類針對房產(chǎn)商的土地使用稅、土地增值稅等，銀行體系提高房產(chǎn)開發(fā)貸款的資本金水平等政策，其效果如何呢？一方面，這些措施只會增加房產(chǎn)成本，直接使房價上漲。原因是房產(chǎn)開發(fā)商是為了賺錢而運營，這無可非議，任何人都要賺錢、吃飯，在各類稅增加之后，房產(chǎn)商最后會將這些成本轉(zhuǎn)移到房價上，稅越高，房價會越高。另一方面，這些政策從本質(zhì)上會擠掉許多中小規(guī)模的開發(fā)商，因為他們的競爭力比大開發(fā)商低、關(guān)系資源與金融資源也少，而且它們往往只能通過壓低房價與大開發(fā)商競爭，其利潤本來就薄。中小開發(fā)商被擠掉得越多，房產(chǎn)行業(yè)的寡頭局面就越嚴(yán)重，競爭程度就越低，剩下的房產(chǎn)商的提價勢力就越高。2002、2003年時北京大大小小的房產(chǎn)開發(fā)商很多，競爭局面明顯越來越激烈，老百姓買房有很多選擇空間，那是“買方市場”。到今天，各城市的房產(chǎn)市場卻變成了“賣方市場”，想買方的人狠不得要找關(guān)系才能買到房！房子供應(yīng)越來越少、越來越搶手，如果買方不迅速決策，還有買不到的危險！在“賣方市場”下，房價當(dāng)然只能上漲。

　　新政策會如何？

　　最近要出臺的新政策包括禁止外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、取消期房交易、引入和增加各類房產(chǎn)稅。這些舉措是否會重蹈復(fù)輒呢？

　　禁止外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)上會進(jìn)一步壓抑房產(chǎn)的供給量、降低競爭。為什么不能讓更多企業(yè)進(jìn)入房產(chǎn)開發(fā)、增加房產(chǎn)供應(yīng)？如果說國內(nèi)企業(yè)過多進(jìn)入房產(chǎn)開發(fā)會給國內(nèi)銀行帶來風(fēng)險，那么讓外資進(jìn)入至少能將房地產(chǎn)業(yè)的部分風(fēng)險由外資分?jǐn)�，而且能增加房產(chǎn)供應(yīng)量，這有什么不好？

　　取消期房交易同樣會壓抑房產(chǎn)供給量，降低競爭，強化房地產(chǎn)業(yè)的寡頭局面，因為這會進(jìn)一步擠掉資金不足的中小開發(fā)商。期房交易很流行，是供不應(yīng)求所致，而不是促使房價上漲的原因。實際上，有了期房供應(yīng)反而能緩解當(dāng)前的需求壓力，緩和房價上漲的趨勢。一旦現(xiàn)房供給多了，更多人自然會更愿選擇買現(xiàn)房，而不是期房。

　　刊登于《證券市場周刊》2007年8月11日，作者授權(quán)天益發(fā)布。

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