我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考和建議

　　【摘 要】房產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)、調(diào)節(jié)收入分配差距、健全地方稅制體系等方面有重要意義。本文從房產(chǎn)稅的基本概念出發(fā)，從內(nèi)容、意義和存在問題方面進(jìn)行思考并提出相應(yīng)建議。
　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；住房炒作；房產(chǎn)評(píng)估
　　一、房產(chǎn)稅概念和主要內(nèi)容
　　房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是指國(guó)家以房屋為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，是政府穩(wěn)定收入來源之一。最早的房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅課稅范圍是房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)進(jìn)行征收。但是其具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。稅收優(yōu)惠政策的內(nèi)容有：國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)用于自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；或者由事業(yè)性單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；各種文化類自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅比如廟宇、公園等。經(jīng)營(yíng)用的房產(chǎn)不免但是非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)是免征房產(chǎn)稅的；對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房地產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅等。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，人們對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買源于兩方面的需求：一是剛性的購(gòu)買需求；二是對(duì)于投資的購(gòu)買需求。對(duì)剛性需求的影響在于使自住購(gòu)房的消費(fèi)者更加理性、量力而行不僅考慮購(gòu)買成本還要考慮持有成本，通過一系列的比較選擇既可以避開房產(chǎn)稅又找到最合適自己的戶型。對(duì)于投資性的購(gòu)買者沖擊性更大一些。
　　二、房產(chǎn)稅征收的意義
　　1.改變地方政府的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)
　　房產(chǎn)稅在優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)增加財(cái)政收入方面有積極的意義。如今地方政府以出賣土地獲得土地金作為財(cái)政的主要收入，是極其不明智的，這種收入來源不穩(wěn)定，稅面窄不利于地方的建設(shè)和政府在稅收方面的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而房產(chǎn)稅的實(shí)施可以給地方財(cái)政帶來穩(wěn)定的稅收。也有利于我國(guó)稅收體系的進(jìn)一步完善。但是由于我國(guó)不能一蹴而就的對(duì)兩者進(jìn)行完全替換。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只針對(duì)房地產(chǎn)部分，而且其稅基過窄，我國(guó)地方政府又對(duì)土地出讓金依賴過高。從中長(zhǎng)期來看，我國(guó)以房產(chǎn)稅改革為契機(jī)可以推進(jìn)稅制體制改革的完善。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅在各個(gè)國(guó)家都是普遍征收的，其目的就是增加財(cái)政收入，保障政府正常運(yùn)行，為國(guó)民提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房產(chǎn)稅的征收不僅為地方財(cái)政收入提供了寬廣而穩(wěn)定的稅源更改變了地方政府的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。最終實(shí)現(xiàn)“取之于民，用之于民”的目的。
　　2.遏制住房炒作與過度需求
　　個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收明顯使購(gòu)房者的持有成本增加，會(huì)消減投機(jī)與投機(jī)性購(gòu)房勢(shì)頭，使閑置的資金得到有效的分配到其他的行業(yè)，從而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。然而這一效應(yīng)是短期而又微弱的，如果實(shí)行中出現(xiàn)了稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等問題只會(huì)傷害到中等收入群體。
　　3.完善現(xiàn)行稅制
　　我國(guó)目前在房地產(chǎn)開發(fā)交易過程中，存在稅種繁多，重復(fù)征稅，稅費(fèi)界限不清等多方面問題。具體問題體現(xiàn)在：一是稅種繁多，各個(gè)環(huán)節(jié)存在不同相關(guān)的稅種。二是存在重復(fù)征稅的問題。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在點(diǎn)多面全的現(xiàn)狀，也就是說對(duì)于同一納稅主體或不同納稅主體，對(duì)于同一納稅人或者不同納稅對(duì)象或稅源進(jìn)行兩次或者兩次以上征稅。三是以費(fèi)代稅問題普遍存在。在現(xiàn)行稅制管理體制下產(chǎn)生了“稅上加費(fèi)，費(fèi)上加稅”的問題。四是稅率問題。我國(guó)目前存在定額和比例兩種稅率。定額稅率的缺點(diǎn)是稅收收入并不隨經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，使政府財(cái)政收入不能達(dá)到最優(yōu)。以上的問題主要根源在于我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收的流失。只有將個(gè)人所得稅和個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅結(jié)合起來才能彌補(bǔ)稅收漏洞。因此，稅務(wù)部門應(yīng)該依據(jù)社會(huì)發(fā)展的需要，不斷的豐富和完善稅收征管方式和手段，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的實(shí)際情況，建立和完善房地產(chǎn)稅收制度。
　　4.發(fā)揮稅收再分配制度，調(diào)節(jié)個(gè)人收入
　　隨著房?jī)r(jià)的一年又一年的瘋漲，一部分人似乎抓住商機(jī)把用于居住的房產(chǎn)當(dāng)做積累財(cái)富的一種方式，當(dāng)這種狀況愈演愈烈時(shí)就會(huì)對(duì)居民收入差距產(chǎn)生了影響。有資本的人通過房屋的購(gòu)買與倒賣迅速積累財(cái)富，為了解決這個(gè)問題，政府通過對(duì)擁有多套房、擁有面積大及擁有價(jià)值高的個(gè)人征收房產(chǎn)稅，可以利用稅收的調(diào)節(jié)功能，實(shí)現(xiàn)避免大部分財(cái)富落入小部分人手里，避免富者越富，貧者越貧的目的。從這個(gè)角度來說，房產(chǎn)稅在一定程度上也縮小了貧富差距。另外國(guó)家該保障每個(gè)公民的住房權(quán)利，對(duì)于那些富有者用有多套住房者就應(yīng)該繳稅，并將房款用于保障性住房的建設(shè)起到均衡作用，促進(jìn)收入分配。
　　三、我國(guó)房產(chǎn)稅改革需注意的問題
　　1.進(jìn)一步完善法律
　　稅收杠桿是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的有力工具，目前，我國(guó)稅收立法的層次較低，涉及房地產(chǎn)業(yè)的大多是行政法規(guī)和規(guī)章，缺乏足夠的法律統(tǒng)一性和權(quán)威性。首先，為了維護(hù)市場(chǎng)主體的獨(dú)立性，充分發(fā)揮他們的主動(dòng)性與積極性，制定相關(guān)稅收法律，依法計(jì)稅，減少行政干預(yù)。其次，建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度，即建立完善的法律體系監(jiān)督下，由具有專業(yè)資人員組成的專門機(jī)構(gòu)。等時(shí)機(jī)成熟悉后再建立房地產(chǎn)評(píng)稅制度，在稅務(wù)部門建立房地產(chǎn)的評(píng)稅機(jī)構(gòu)，對(duì)納稅人應(yīng)負(fù)房地產(chǎn)稅額給予法定的評(píng)估。最后，建立房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)與稅收征管機(jī)構(gòu)的信息溝通制度。規(guī)范的財(cái)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)估價(jià)、咨詢、工程監(jiān)督、代理交易等內(nèi)容的房地產(chǎn)服務(wù)體系，為稅務(wù)部門提供客觀的征稅信息和專業(yè)化服務(wù)，協(xié)作稅務(wù)部門搞好房地產(chǎn)稅收的征管工作。
　　2.構(gòu)建合理的課稅要素
　　要構(gòu)建合理的課稅要素就要從納稅人，覆蓋范圍、征收對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)定等方面共同作出調(diào)整。首先對(duì)于納稅人，一般情況下產(chǎn)權(quán)人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅。稅率設(shè)置稅率上可以分為比例、定額、累進(jìn)三種。比例是對(duì)同一征稅對(duì)象不論其數(shù)額大小統(tǒng)一按一個(gè)比例征稅。累進(jìn)是隨著稅基的增加而按其級(jí)距提高的稅率。固定稅率指固定稅額不劃分比例。各國(guó)可根據(jù)本國(guó)的具體情況設(shè)定稅率。而我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展不平衡，地域差異較大所以要實(shí)行時(shí)可以劃分地域規(guī)定稅種。
　　3.稅收用途的透明化和利民化
　　對(duì)于稅收用途上一定要透明化，讓居民享有完整的稅收知情權(quán)。簡(jiǎn)單來說就是讓納稅人能實(shí)實(shí)在在的感受到所納稅金用來改善了他們的生活。堅(jiān)持稅收的透明原則，讓群眾享有知情權(quán)，各級(jí)政府應(yīng)該制定公開的個(gè)人房產(chǎn)稅稅收的收支計(jì)劃，讓群眾在實(shí)行中充當(dāng)監(jiān)督者。再者就是應(yīng)該將個(gè)人房產(chǎn)稅稅收收入更多的用于民生問題的解決。向西方國(guó)家學(xué)習(xí)，把稅收多用于教育、社區(qū)和廉租房、保障房的建設(shè)。
　　4.加強(qiáng)房產(chǎn)稅評(píng)估建設(shè)
　　我國(guó)目前的改革試點(diǎn)中都是用房地產(chǎn)的交易價(jià)格作為房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)，但是以各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來看以市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估才是國(guó)際趨勢(shì)。根據(jù)我國(guó)國(guó)情應(yīng)當(dāng)采取自我評(píng)估與政府房產(chǎn)監(jiān)督相結(jié)合的模式。因?yàn)榧{稅人自行評(píng)估在一定程度上節(jié)省了政府的行政成本，提高了工作效率。而房產(chǎn)評(píng)估部門可以在居民自我評(píng)估的基礎(chǔ)上建立起房產(chǎn)估價(jià)的監(jiān)督系統(tǒng)，這樣既可以避免個(gè)人評(píng)估房產(chǎn)時(shí)帶有利己性，又可以高效完成房屋申報(bào)納稅的工作。而現(xiàn)在我國(guó)不能迅速的組建一批有專業(yè)水平的評(píng)估人才進(jìn)行對(duì)稅務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行協(xié)助評(píng)估，我國(guó)應(yīng)盡快培養(yǎng)此方面的人才，以便我國(guó)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制與國(guó)際水平接軌。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]李承益. 我國(guó)房產(chǎn)稅改革研究. 宏觀經(jīng)濟(jì)研究， 2015.01.
　　[2]劉素榮. 關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考. 財(cái)會(huì)研究， 2010.11.
　　作者簡(jiǎn)介：
　　李亞欣（1984—），男，籍貫：遼寧本溪市，學(xué)歷：碩士研究生，職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師，工作單位：天津華北地質(zhì)勘查局，主要從事財(cái)務(wù)管理工作，研究方向：財(cái)務(wù)管理、稅收管理。

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