物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析及優(yōu)化方案

　　摘要：過去十幾年是我國房地產(chǎn)業(yè)騰飛的時代，也是我國物業(yè)企業(yè)發(fā)展的黃金時期。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)也取得了長足的進(jìn)步，物業(yè)企業(yè)是新興的服務(wù)行業(yè)，隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的發(fā)展，數(shù)字化信息時代的到來，企業(yè)生存發(fā)展也面臨著一系列的困難和挑戰(zhàn)。伴隨國內(nèi)和國際市場競爭的加劇，物業(yè)企業(yè)為了提高自身的盈利能力和水平，唯有通過加強(qiáng)內(nèi)部控制，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加以實現(xiàn)。站在企業(yè)發(fā)展的角度上來說，財務(wù)內(nèi)部控制是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在，而防范財務(wù)風(fēng)險，需要提高物業(yè)企業(yè)管理人員對風(fēng)險的預(yù)知判斷、以及財務(wù)工作人員對工作的精細(xì)程度，嚴(yán)格開展內(nèi)部控制，構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，提高風(fēng)險防范意識，為企業(yè)經(jīng)營活動提供良好的內(nèi)部環(huán)境，避免資金的浪費(fèi)和流失，是企業(yè)持久發(fā)展的最佳途徑。文章通過闡述什么是內(nèi)部控制、其所包含的內(nèi)容以及構(gòu)成要素，剖析財務(wù)內(nèi)部控制在物業(yè)企業(yè)發(fā)展過程中的重要作用；并基于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀和不足提出優(yōu)化解決方案，以期對物業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展提供借鑒、參考。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；財務(wù)內(nèi)控；現(xiàn)狀分析；優(yōu)化方案
　　伴隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)日漸成熟，但在瞬息萬變的市場競爭中，要想擁有一席之地，面臨的挑戰(zhàn)可想而知。伴隨著物業(yè)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，企業(yè)發(fā)展也漸漸進(jìn)入瓶頸期。面對企業(yè)所遇到的這些前所未有的挑戰(zhàn)，生存的基本途徑之一就是轉(zhuǎn)型升級，為保障物業(yè)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建合理、有效的財務(wù)內(nèi)部控制體系勢在必行。

一、物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的內(nèi)容與要素

　　在我國，內(nèi)部控制規(guī)范體系由基本規(guī)范和配套指引構(gòu)成。企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范及其配套指引的頒布實施，為建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)，提高企業(yè)管理水平提供了良好的環(huán)境與規(guī)范，推動了企業(yè)實踐的發(fā)展�！痘�本規(guī)范》中指出：內(nèi)部控制首先是一個過程，是動態(tài)的，時時變化的；需要董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工共同參與，為實現(xiàn)企業(yè)既定的控制目標(biāo)提供合理保證，而不是絕對保證。企業(yè)要想實現(xiàn)自身的發(fā)展，需要以遵紀(jì)守法為前提；為資產(chǎn)安全提供扎實的制度保障；并保證企業(yè)信息報告的真實、完整，致力于提升企業(yè)誠信度和社會知名度，提升自己的品牌形象；企業(yè)通過建立健全有效的內(nèi)部控制機(jī)制，不斷提高經(jīng)營活動的盈利能力和管理效率；推動企業(yè)愿景、規(guī)劃以及戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)、提升可持續(xù)發(fā)展能力，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值。內(nèi)部控制基本規(guī)范和應(yīng)用指引的發(fā)布，對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展具有積極的指導(dǎo)意義。
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度的內(nèi)容
　　1. 在收入款項控制方面
　　物業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入是租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、停車費(fèi)以及零星的裝修管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等款項的收繳，收入款項的內(nèi)控制度和流程設(shè)置應(yīng)合理規(guī)范，流程之間應(yīng)環(huán)環(huán)相扣，對銷售和收款等不相容職務(wù)進(jìn)行有效分離，加強(qiáng)制約和監(jiān)督。
　　2. 在庫存維修物資控制方面
　　建立健全庫存維修物資的采購、驗收、保管等一系列管理制度，明確各個崗位職責(zé)和權(quán)限劃分。主要內(nèi)容包括：確定合理庫存標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)范采購驗收環(huán)節(jié)；建立科學(xué)的供應(yīng)商評估和準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)對采購活動的會計系統(tǒng)控制，并定期與供應(yīng)商核對往來款項。建立存貨保管制度，加強(qiáng)日常管理，并建立盤點(diǎn)清查制度，提高存貨周轉(zhuǎn)水平。
　　3. 在經(jīng)營費(fèi)用支出控制方面
　　主要包括物業(yè)日常設(shè)施維修、日常經(jīng)營成本的控制。其中的日常設(shè)施維修費(fèi)用要實行總額控制和單項控制相結(jié)合，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算要求，將費(fèi)用支出控制在合理范圍之內(nèi)。
　�。ǘ�）物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的構(gòu)成要素
　　1. 內(nèi)控環(huán)境主要是指單位管理層對控制的態(tài)度、認(rèn)知和行動。具體體現(xiàn)在：企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則、職責(zé)分工和權(quán)責(zé)分配、內(nèi)審人員工作的獨(dú)立性、人力資源政策以及企業(yè)的價值觀和社會責(zé)任感等方面。
　　2. 風(fēng)險評估是實施內(nèi)部控制的重要一環(huán)，主要包括：企業(yè)發(fā)展愿景、使命、戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)定；根據(jù)企業(yè)運(yùn)營流程、結(jié)合內(nèi)、外部條件，識別可能影響企業(yè)發(fā)展的潛在、關(guān)鍵的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)；采用定性和定量結(jié)合的方法，對風(fēng)險源發(fā)生的可能性和影響程度進(jìn)行科學(xué)評估；從而確定適合企業(yè)自身發(fā)展的風(fēng)險應(yīng)對策略，滿足企業(yè)的最大風(fēng)險承受度要求。
　　3. 控制活動是指管理者所制定的具體控制措施，主要包括：經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)濟(jì)活動授權(quán)審批；工作人員的職責(zé)劃分；全面預(yù)算控制；經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的記錄、歸集、分類、編報等控制；財產(chǎn)及其記錄真實、準(zhǔn)確，接觸使用要有保護(hù)措施；定期開展運(yùn)營分析等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部控制目標(biāo)，結(jié)合風(fēng)險應(yīng)對策略，綜合運(yùn)用各種控制措施，對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項實施有效控制。
　　4. 信息與溝通是企業(yè)要確保企業(yè)內(nèi)部信息有效溝通、及時傳遞。主要包括：對企業(yè)信息進(jìn)行合理篩選、整合，提高可利用程度；重要信息及時傳遞至董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層；實現(xiàn)對業(yè)務(wù)的自動控制，減少或消除人為操縱因素，加強(qiáng)信息系統(tǒng)開發(fā)與維護(hù)；同時必須將反舞弊機(jī)制落實到實處。
　　5. 內(nèi)部監(jiān)督是實施內(nèi)控的重要保證，是企業(yè)對內(nèi)部控制建立與業(yè)務(wù)流程中各環(huán)節(jié)的落實情況的監(jiān)督檢查。通常采用日常監(jiān)督和專項監(jiān)督結(jié)合的形式，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制缺陷，及時加以改進(jìn)。
　　綜上所述，內(nèi)部控制貫穿于企業(yè)日常經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，企業(yè)各部門都需要加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部控制制度。

二、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的重要性

　　企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)之一就是要保證會計信息的真實、完整，內(nèi)部控制各項活動都離不開會計信息的支撐。內(nèi)部控制既是會計框架體系的重要組成部分，也是財務(wù)工作轉(zhuǎn)型升級的方向。物業(yè)企業(yè)要從基礎(chǔ)工作抓起，梳理各個環(huán)節(jié)的內(nèi)部流程，通過構(gòu)建合理的財務(wù)內(nèi)部控制體系，從整體上提高企業(yè)財務(wù)信息的質(zhì)量，從而在根本上提高企業(yè)的管理效率，有效防范財務(wù)風(fēng)險。試想：如果財務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制失控，勢必影響企業(yè)的正常運(yùn)營，何來企業(yè)的發(fā)展？
　　加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的重要性，主要體現(xiàn)在以下方面：首先，建立嚴(yán)密的控制體系，以“防”為主，各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要相互牽制、相互制約，避免工作人員由于利益的驅(qū)使，做出一些違背企業(yè)規(guī)章制度的行為，以達(dá)到獲取不當(dāng)收入的目的，嚴(yán)禁一個人獨(dú)立辦理一項業(yè)務(wù)的全部過程；其次，建立以“堵”為主的監(jiān)控防線。對企業(yè)各個崗位、各項業(yè)務(wù)進(jìn)行日常性和周期性的核查，并在事后進(jìn)行監(jiān)督，及時糾正執(zhí)行中出現(xiàn)的偏差；最后，建立以“查”為主的監(jiān)控防線。成立一個獨(dú)立于被審計單位的審計部門，對財務(wù)部門實施有效的內(nèi)部控制。

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