利率政策對房價影響的區(qū)域差異效應(yīng)研究

　　摘 要：我國不同區(qū)域房地產(chǎn)市場存在著較大的差異，導(dǎo)致同樣的利率政策在實施過程中對不同城市房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不一。通過實證分析探究利率政策對不同區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的差異性。因此選取2000-2015年北京、上海、武漢、長沙四個城市的年度數(shù)據(jù)，建立有效的VAR模型，探討利率政策對房地產(chǎn)價格影響的區(qū)域差異效應(yīng)。結(jié)果表明利率政策變動對不同城市房地產(chǎn)價格的影響深度和強度差異較大，其對北京和上海的房地產(chǎn)價格的影響程度較大，對武漢和長沙的房地產(chǎn)價格的影響較小。
　　關(guān)鍵詞：利率政策；房地產(chǎn)價格；區(qū)域差異
　　1 引言
　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其具有的先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性不僅影響著上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也影響著國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。1998年，國務(wù)院頒布的第23號文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》終結(jié)了我國的福利分房制度，標志著住房分配制度的貨幣化形式的來臨。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷二十年的迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。但在快速發(fā)展的同時，也帶來了房地產(chǎn)業(yè)投資過度、房價過高等問題。房屋是“衣食住行”的必要條件，所以房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展是人們安居樂業(yè)的基本保障。國家也一直非常注重用貨幣政策來調(diào)節(jié)其穩(wěn)定發(fā)展。利率政策作為重要的貨幣政策工具，在我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中發(fā)揮著重要的作用。利率上升會導(dǎo)致資金借貸成本增加，房地產(chǎn)需求特別是投資需求會降低。而短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給不會降低，所以房地產(chǎn)價格會下降。利率下降會激發(fā)居民對于房地產(chǎn)市場的投資熱情，房地產(chǎn)需求增加，所以房地產(chǎn)價格會升高。
　　1998年至2002年，房地產(chǎn)業(yè)從零開始，為刺激房地產(chǎn)的供需，央行先后五次下調(diào)基準利率，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年，在之前的擴張利率政策的影響下，開始抑制房價的過快的漲勢。從2004年11月至2007年12月，央行先后8次上調(diào)貸款基準利率。但是這種利率政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不明顯。2008年，美國遭到了次貸危機，給世界經(jīng)濟都造成了負面影響。我國房地產(chǎn)市場也受到了全球金融危機的沖擊，進入了蕭條階段。為了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，中央銀行從2008年9月至2008年12月，先后5次下調(diào)貸款基準利率。政策效果較明顯，房地產(chǎn)市場再度恢復(fù)發(fā)展，房價上漲。2010年，在上一輪的擴張利率政策以及四萬億財政政策的刺激下，房價漲勢迅猛。從2010年10月至2011年7月，央行先后5次上調(diào)貸款基準利率并且施行限購等約束性政策，使房價得到抑制。2011年至2015年，因上一輪的限購政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場低迷，為刺激房地產(chǎn)市場的需求，2011年12月至2015年10月央行先后8次下調(diào)貸款基準利率，房價上漲幅度很大。2016年，為推動房地產(chǎn)市場去庫存，央行下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，對于不限購的城市，調(diào)低居民購房首付比例。
　　縱觀我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史，利率政策在我國房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中發(fā)揮著重要的杠桿作用。利率上升通過抑制房地產(chǎn)需求而使得房價下降，而利率下降通過促進房地產(chǎn)市場需求從而拉動我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展。但由于我國各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平以及金融發(fā)展程度不同，所以利率政策對不同城市房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了不同的調(diào)控效果。本文在考慮到城市經(jīng)濟水平、金融自由度以及地方購房政策的基礎(chǔ)上，選擇我國四個具有代表性的區(qū)域（北京、上海、武漢）作為樣本，借此來分析我國利率政策對不同城市房地產(chǎn)價格的調(diào)控效果的差異性。
　　2 研究綜述
　　有關(guān)利率政策對房地產(chǎn)價格影響的問題，國內(nèi)外有大量學者對此作了相關(guān)研究。近年來，國內(nèi)外學者開始越來越多地關(guān)注利率政策對不同區(qū)域房地產(chǎn)價格調(diào)控效果的研究。國外相關(guān)問題研究大多圍繞歐元區(qū)國家使用同一貨幣政策產(chǎn)生的差異性展開，或者多以發(fā)達國家為研究對象。Iacoviello（2005）對歐洲的六個國家的房地產(chǎn)價格影響因素進行了研究，研究發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)，貨幣政策會對房價產(chǎn)生較大的影響，而利率升高會使得各國房地產(chǎn)價格產(chǎn)生不同幅度的上升。Britton 和 Whitley（1997）基于Mundell-Flemming 模型對比了瑞典，德國和法國房價對利率的敏感程度，發(fā)現(xiàn)瑞典房價對利率的敏感程度弱于法國及德國，但是他們認為貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響的區(qū)域化差異較小。Gerlash 和 Smets（2001）利用VAR模型分析了貨幣政策對意大利，法國及德國房價的影響，得出了不同國家的不同貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響不顯著的結(jié)論。Harris（1999）通過完善已有的分析方法從不同角度不同層面分析了房地產(chǎn)地區(qū)差異形成的原因，認為導(dǎo)致貨幣政策效應(yīng)區(qū)域差異的根本原因是金融結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟非均衡。Otrok，Negro 和Christopher （2007）運用VAR模型分析了1986-2004年美國48個州房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)，認為區(qū)域性因素是房價地區(qū)差異的主要原因，貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響并不顯著。Fratantoni和 Schuh（2003）利用HVAR模型對美國1966-1998年美國貨幣政策對房價的影響進行了研究，得出了相同的貨幣政策對不同地區(qū)房價的影響程度有較大差異的結(jié)論。Negro 和 Otrok（2007）利用貝葉斯方法對1986-2005年美國房地產(chǎn)價格進行了趨勢估計，發(fā)現(xiàn)地區(qū)因素是影響房地產(chǎn)價格長期趨勢的主因。
　　國內(nèi)也有很多學者研究了利率政策對我國不同區(qū)域省市房地產(chǎn)價格調(diào)控效果的差異性。原源（2009）利用計量經(jīng)濟學的方法對廣義貨幣供應(yīng)量，利率，匯率和房地產(chǎn)價格進行了回歸分析，發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致房價上漲的原因包括貨幣供應(yīng)量上升及預(yù)期本幣匯率上升、利率下降；但是利率對房地產(chǎn)價格的影響并不顯著，其認為主要原因是我國利率傳導(dǎo)機制的不完善，利率對房地產(chǎn)供給的影響較小，及利率傳導(dǎo)過程中的影響因素太多。王先柱和毛中根等（2011）從區(qū)域性的角度研究了我國貨幣政策在房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)過程中的區(qū)域性差異，發(fā)現(xiàn)利率必須導(dǎo)致一定水平之后才能對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生抑制，并且這種抑制作用在東部地區(qū)效果更好，同時房地產(chǎn)開發(fā)對利率相對敏感，由于是東部地區(qū)。同時，他們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)竣工面積對利率并不敏感，但是受銀行信貸規(guī)模的影響非常顯著，特別是中西部地區(qū)。曹姣（2011）通過對比長沙和上海兩個城市房地產(chǎn)市場差異，發(fā)現(xiàn)我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響存在地區(qū)差異，上海房價從長期來看與利率正相關(guān)，但是短期來看為負相關(guān)，長沙不論是短期還是長期來看都是負相關(guān)。

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