某地樓市調(diào)研報(bào)告

　 安徽合肥樓市調(diào)研報(bào)告

　一、區(qū)域住宅開發(fā)量及規(guī)模分析

　因?yàn)轫?xiàng)目所在區(qū)域，我們僅選擇了上述五個(gè)區(qū)域作為研究，其他幾個(gè)區(qū)域在合肥房地產(chǎn)狀況中加以研究。

　1、從開發(fā)量看：

　五個(gè)片區(qū)中，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為最大。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前在售、將售樓盤近 20 家左右，周邊的環(huán)境具有極大的發(fā)展?jié)摿�，吸引著一大批房地產(chǎn)開發(fā)商前來(lái)投資；而高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在售、將售樓盤也近 13 個(gè)左右，各樓盤的建

　筑類型多為多層加小高層的綜合型，還有一些純別墅的項(xiàng)目面世。應(yīng)該說(shuō)，高新區(qū)目前人氣比經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)要旺，且積淀了濃厚的人文氣息，這些為該區(qū)的樓盤營(yíng)造了自然景觀與人文環(huán)境并優(yōu)的絕佳條件。

　2、從開發(fā)規(guī)�？矗河玫孛娣e一般在 400 畝左右，其中新加坡花園創(chuàng)規(guī)模之最，達(dá) 1000 畝，以絕對(duì)規(guī)模首先贏得市場(chǎng)矚目；而最小的麗景碧雅雖然其占地面積僅 40 畝，但也以其簡(jiǎn)約的建筑外觀和跳躍的色彩吸引了消費(fèi)者眼球。

　二、熱點(diǎn)分布分析

　開發(fā)熱點(diǎn)有兩個(gè)：一是合安路以西、大學(xué)城以北的區(qū)域；二是蜀山周邊區(qū)域。

　經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的合安路以西、大學(xué)城以北的區(qū)域是全合肥市目前較具潛力的新的增長(zhǎng)點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)和希望所在。區(qū)域內(nèi)陸續(xù)建成了明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@、國(guó)際會(huì)展中心以及青少年活動(dòng)中心等市政公建配套設(shè)施，而規(guī)劃中的南湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密結(jié)合起來(lái)，充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)與自然和諧統(tǒng)一思想的發(fā)展理念。而蜀山則是依靠其美麗的生態(tài)資源贏得開發(fā)商的青睞，目前蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)眾多樓盤不約而同地朝向大蜀山，以大蜀山為中心，向周邊幅射，且越接近大蜀山價(jià)格越高，在市場(chǎng)上也越搶手。

　三、住宅風(fēng)格及檔次分析

　（1）合肥地產(chǎn)市場(chǎng)已開始關(guān)注建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格。雖然目前地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛起步階段，但人們對(duì)住宅的要求從簡(jiǎn)單的滿足居住需要開始向追求環(huán)境、景觀等方面轉(zhuǎn)化，人們開始向往陽(yáng)光、空氣、水等生態(tài)資源，開始排斥噪音；而且，隨著國(guó)內(nèi)外許多高水平的規(guī)劃、建筑以及景觀設(shè)計(jì)公司的進(jìn)入，更為合肥地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的生活理念和居住理念。無(wú)疑地，這是沉睡了近十年的合肥地產(chǎn)開始蘇醒的重要標(biāo)志。

�。� 2）建筑園林風(fēng)格雖然受到關(guān)注，但個(gè)性不強(qiáng)，沒(méi)有得到充分地和諧統(tǒng)一和展示。大多數(shù)樓盤雖然在設(shè)計(jì)的過(guò)程中有一定的設(shè)計(jì)主題，但沒(méi)有很好地提煉，在營(yíng)銷上也更只是拘泥于常規(guī)的操盤手法；在風(fēng)格上，厚重的歐

　式建筑風(fēng)格和東南亞風(fēng)情園林用得多之又多，幾乎成了具有一定檔次樓盤的共性。柏景灣、綠城甚至包括新加坡花園城等，雖然設(shè)計(jì)和營(yíng)銷上都打出了不同的風(fēng)格主題，但建筑無(wú)一不是三段式歐式設(shè)計(jì)，園林無(wú)一不是以坡尖頂方亭為代表元素的東南亞風(fēng)格園林。市場(chǎng)需要使人耳目一新的建筑和園林風(fēng)格的出臺(tái)。

　（ 3）、從樓盤檔次來(lái)看，檔次拉開距離較遠(yuǎn)，客戶選擇性較大。總體上以中檔為主，關(guān)注各種生活配套，尤其是教育及娛樂(lè)配套，講究方便實(shí)用。但似乎存在一個(gè)怪現(xiàn)象：越是高檔樓盤，越是把所有的亮點(diǎn)都集中于園林景觀當(dāng)中，而弱化了生活配套，漠視了人們的基本生活需求，因而銷售不理想�？梢�(jiàn)，“以人為本”是所有樓盤應(yīng)該遵循的一個(gè)準(zhǔn)則，否則必?cái)�無(wú)疑。

　四、戶型分析

　1、戶型面積分析

�。� 1）、平均戶型面積分析：

　所在區(qū)域

　項(xiàng)目

　平均戶型面積

�。ㄆ椒矫祝�

　主力戶型

　其他戶型

　經(jīng)濟(jì)

　開

　金星（二）

　180

　三、四房

　五房

　東�；▓@（二期）

　155

　三、四房

　二、五房、復(fù)式

　淺水灣 140

　三房

　二、四房

　發(fā)

　區(qū)

　（一期）

　麗景碧雅（二期）

　155

　三房

　二、四、復(fù)式

　繁華世家（二期）

　110

　三房

　二、四房

　高

　新

　區(qū)

　綠城（二期）

　170

　三房

　二、四、躍式

　夢(mèng)園小區(qū)（四期）

　150

　三房

　四房、復(fù)式 蜀

　山

　開

　發(fā)

　新加坡花園（一期）

　180

　三房

　四、五房、復(fù)式

　金色池塘（二期）

　130

　三、二房

　四房

　蜀 鳳凰城 130

　躍式二、 平層二、三

　山

　區(qū)

�。ǘ�期）

　三房

　房

　新華學(xué)府（四期）

　160

　三房

　四房、復(fù)式 廬

　陽(yáng)

　柏景灣（二期）

　130

　三房

　四、五房、復(fù)式

　合肥市場(chǎng)平均戶型面積可說(shuō)是出奇地偏大，整體平均戶型面積約 130平方米左右。幾乎所有樓盤平均戶型面積都在 100 平方米以上，我們所考察的 12 個(gè)樓盤，最小的繁華世家也在 110 平方米，而金星花園、綠城、新加坡花園城等以豪宅定位的樓盤，平均戶型面積都在 180 平方米。

�。� 2）、主力戶型面積分析：

　從上表可以十分明顯地看出，合肥目前以三房為絕對(duì)主力戶型，其次為二房和四房，后者所占市場(chǎng)份額相當(dāng)少。

　各戶型面積區(qū)域如下：

　所在區(qū)域

　項(xiàng)目

　三房

　二房

　四房

　經(jīng)濟(jì)

　開

　發(fā)

　區(qū)

　金星（二）

　106-140

　無(wú)

　179-225

　東海花園（二期）

　138-157

　103-106

　165-214

　淺水灣（一期）

　117-133

　90-102

　149-162

　麗景碧雅（二期）

　130-156

　102

　158-170

　繁華世家（二期）

　90-124

　86

　145

　高

　新

　區(qū)

　綠城（二期）

　108-164

　100

　175

　夢(mèng)園小區(qū)（四期）

　116-146

　無(wú)

　157-171

　蜀

　山

　開新加坡花園（一期）

　130-185

　無(wú)

　185-230

　金色池塘（二期）

　96-133

　84-91

　200-250

　發(fā)

　蜀

　山

　鳳凰城（二期）

　102-157

　90-106

　無(wú)

　新華學(xué)府（四期）

　121-179

　無(wú)

　166-174

　廬

　陽(yáng)

　柏景灣（二期）

　127-143

　無(wú)

　158-170

　從其主力戶型三房來(lái)看，其面積區(qū)域在 90-185 平方米之間；四房面積更大，一般在 150 平方米以上，甚至超過(guò) 200 平方米；兩房的市場(chǎng)份額較小，很多樓盤都沒(méi)有兩房，且面積較大，80 以下的兩房是市場(chǎng)空白。

　 3、戶型配比：

　所在區(qū)域

　項(xiàng)目

　二房

　三房

　四房

　五房

　復(fù)式

　躍式

　聯(lián)排別墅

　經(jīng) 金星（二）

　 24 2

　8

　濟(jì)

　開

　發(fā)

　區(qū)

　4

　0

　東�；▓@（二期）

　138 176 176

　淺水灣（一期）

　100 400 50

　麗景碧雅（二期）

　24 76 36

　繁華世家（二期）

　48 192 48

　高

　新

　區(qū)

　綠城（二期）

　夢(mèng)園小區(qū)（四期）

　214 110

　蜀

　山

　開新加坡花園（一期）

　182 134

　14

　金色池塘（二期）

　64 96 42

　發(fā)

　蜀

　山

　鳳凰城（二期）

　224 680

　 566

　新華學(xué)府（四期）

　144 58

　28

　廬

　陽(yáng)

　柏景灣（二期）

　132 68

　34

　16

　總計(jì)套數(shù) 598 2316

　746

　34

　58

　566

　80

　所占套數(shù)比（ %）

　13．6

　52．7

　16．9 0．8

　1．3

　12．9

　1．8

　從上表可以看出，三房二廳在市場(chǎng)上占絕對(duì)的大份額，其比重甚至超過(guò)一半；其次是四房，占 16.9%，二房占 13.6%，而躍式戶型只在鳳凰城出現(xiàn)，且其所占的比例也較大。

　4、戶型與銷售關(guān)系分析

　從我們了解的銷售情況看，市場(chǎng)上最好銷售的當(dāng)數(shù)面積較小的三房，幾乎都是一上市即搶購(gòu)一空；其次是面積較小的四房和二房；難度最大的是五房或者大面積四房戶型。麗景碧雅、新加坡花園、柏景灣等所留的都是 160平方米以上的三房以及 200 平方米以上的四房；而鳳凰城 102 平方米的三房一推出即搶購(gòu)一空，繁華世家也由于戶型面積較小，幾乎出現(xiàn)了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

　無(wú)數(shù)銷售事實(shí)證明：合肥消費(fèi)者需要面積相對(duì)較小、戶型內(nèi)部布局緊湊、實(shí)用率高的戶型。

　 五、價(jià)格線性關(guān)系分析

　考察樓盤價(jià)格體系一覽表

　所在區(qū)域

　項(xiàng)目

　平均單價(jià)

　（ 元 /平方米 ）

　平均總價(jià)

�。ㄈf(wàn)元）

　層差價(jià) （ 元 /平方米 ）

　景觀差 （ 元 /平方米 ）

　經(jīng)

　濟(jì)

　開金星（二期）

　2400（小高層）

　2800（聯(lián)排）

　43 （小高層）

　50 （聯(lián)排）

　80

　300

　東海花園（一 3800

　59

　無(wú)

　無(wú)

　發(fā)

　區(qū)

　期）

　淺水灣（一期）

　2400

　33．6 70

　無(wú)

　麗景碧雅（二期）

　2600

　40．3 80-100 無(wú)

　繁華世家（二期）

　2500

　27．5 60-70

　無(wú)

　高

　新

　區(qū)

　綠城（二期）

　3800

　64

　80

　500-1000

　夢(mèng)園小區(qū)（四期）

　2950

　44

　50

　無(wú)

　蜀

　山

　經(jīng)

　濟(jì)新加坡花園（一期）

　4000

　72

　50-100 400

　金色池塘（二期）

　2800（多）

　4000（洋）

　38 （多層）

　52 （洋房）

　無(wú)

　1000-2000

　開

　發(fā)

　區(qū)

　蜀

　山

　區(qū)

　鳳凰城（二期）

　2800（多）

　3100（高）

　36．4（多）

　40．3（高）

　50-80

　無(wú)

　新華學(xué)府（四期）

　2600

　41．6 無(wú)

　無(wú)

　廬

　陽(yáng)

　區(qū)

　柏景灣（二期）

　3400（小高層）

　52．7 無(wú)

　200

　從上表可以看出：

　1、平均單價(jià)

　目前合肥市場(chǎng)多層的平均單價(jià)在 2800 元/平方米 左右，而小高層則比多層略高，在 3200 元/平方米 左右，花園洋房的售價(jià)最貴，為 3800 元/平方米 左右。

　2、平均總價(jià)

　合肥市場(chǎng)單價(jià)并不高，高的是總價(jià)，這也是戶型面積大的必然結(jié)果。

　從上述考察的樓盤看，總價(jià)在 27-72 萬(wàn)元之間。大多數(shù)樓盤總價(jià)為 50萬(wàn)左右。從銷售的角度看，總價(jià)越低，銷售難度越��；總價(jià)越高，銷售難度也越大，銷售周期也越長(zhǎng)。

　總價(jià)控制最小的是繁華世家，平均總價(jià)為 27.5 萬(wàn)元，基本在合肥消費(fèi)者消費(fèi)能力范圍之內(nèi)，因此其銷售率一直扶搖直上，甚至供不應(yīng)求；淺水灣總價(jià)在 33 萬(wàn)元左右，其一期已經(jīng)基本售完。而東海花園總價(jià)高，且戶型設(shè)計(jì)也不合理，其銷售一直存在相當(dāng)大的難度，幾乎成了合肥地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗案例。

　3、層差價(jià)

　基本在 50-100 元/平方米 的區(qū)域范圍之內(nèi)。多層的層差較大，70-100元/平方米 ，而小高層一般在 50-80 元/平方米 ，且樓層越高，層差越大；但高

　層與小高層的差價(jià)也只是在層差之中，價(jià)格也相差無(wú)幾，因此市場(chǎng)比小高層更加難銷售。

　4、景觀差價(jià)

　景觀差價(jià)是開始關(guān)注的一個(gè)價(jià)位差，但只局限于園林景觀做得到位的樓盤，對(duì)于一般性樓盤，仍然比較淡化。我們所考察的十二個(gè)樓盤，只有新加坡花園、金色池塘、綠城等幾個(gè)定位為豪宅的樓盤存在景觀差價(jià)。

　可見(jiàn)，景觀在合肥地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)開始關(guān)注、但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有做到位的概念，還有大塊的空間、大篇的文章可做。

　六、配套分析

　1、商業(yè)

　一般臨街樓盤都設(shè)有臨街商鋪。其業(yè)態(tài)基本為生活配套設(shè)施。

　商鋪有兩種經(jīng)營(yíng)模式，一是出租，二是出售。其租金和售價(jià)根據(jù)地段位置的不同有很大的變化。

　2、教育

　有三種配套形式：一是完全依托周邊的教育配套，小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有設(shè)置任何教育設(shè)施；二是設(shè)有幼兒園和小學(xué)，這是較為普遍的配套形式；三是實(shí)行一站式教育，并與名校聯(lián)手，打教育主題概念。

　3、會(huì)所

　從總體上看，有 80% 以上的樓盤設(shè)置了會(huì)所。其位置一般安排在入口處或者中心花園地帶，面積為 2000 至 12000 平方米不等。且內(nèi)容配置上基本都是文化娛樂(lè)休閑設(shè)施，主要有咖啡廳、健身室、兒童天地、閱覽室、

　網(wǎng)吧、桑拿、西餐等，樓盤檔次較高的還設(shè)有商務(wù)中心和 MTV 多功能廳等；檔次上基本與樓盤檔次相匹配。

　4、車位

　從戶數(shù)與車位的配比來(lái)看，一般為 1-4：1，檔次較高樓盤配比較高。

　從停車形式來(lái)看，以半地下車庫(kù)結(jié)合地面停車為主。

　七、區(qū)域消費(fèi)者研究

　此次我們所考察的樓盤多為合肥地產(chǎn)市場(chǎng)上的精品樓盤，因此，其消費(fèi)群體也大多為中高端人群，這也與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相呼應(yīng)。

　1 、買家區(qū)域細(xì)分

　合肥本地居民以及來(lái)自周邊區(qū)域，如上海、溫州等地投資或辦廠的私人企業(yè)主，此為消費(fèi)主體。

�。� 1 ）本地居民，約占總消費(fèi)群體的 75-80% 。其中分兩部分：一是居住，二是投資。

　從考察中我們發(fā)現(xiàn)，合肥消費(fèi)群具有一定的投資意識(shí)，對(duì)于擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者，除了滿足居住外，一旦發(fā)現(xiàn)具有升值潛力的樓盤，就會(huì)進(jìn)行投資，這也是小戶型商務(wù)公寓熱銷的原因。

�。� 2 ）部分上海溫州的私人企業(yè)主。

　2 、買家職業(yè)特征

　•

　公司企業(yè)高管管理人員

　•

　中小企業(yè)老板

　•

　地方政府員

　•

　金融業(yè)高收人士

　•

　教師及專家類技術(shù)人員

　•

　在合肥有親戚或業(yè)務(wù)關(guān)系的周邊區(qū)域經(jīng)商人士

　3 、買家消費(fèi)特征

　（ 1 ）經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，并有固定收入。

�。� 2 ）注重交通便利，生活配套齊全，對(duì)環(huán)境及文化品質(zhì)有較高要求。

　（ 3 ）戶型上講究適當(dāng)豪華適用。

　七、營(yíng)銷特色

　1、概念的運(yùn)用

　A、 大打 “ 聯(lián)盟 ” 牌， “ 聯(lián)盟 ” 成為合肥地產(chǎn)一道燦爛的風(fēng)景。合肥近年地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引了深圳及上海很多知名地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的加盟，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造輝煌 , 因此品牌“聯(lián)盟”成為合肥地產(chǎn)的一道亮牌。

　B 、

　“ 水景概念 ” 成樓市大賣點(diǎn)。金色池塘、新加坡花園以及柏景灣等具有一定檔次的樓盤，無(wú)一不是借“水”升風(fēng)，千方百計(jì)創(chuàng)造水景條件，借此提升樓盤檔次。

　C 、教育概念成了一大旗號(hào)。新華學(xué)府花園、夢(mèng)園小區(qū)等借幼兒園大做文章，提出了“三語(yǔ)”教育的口號(hào)，使語(yǔ)言教育有了新的涵意；而新加坡花園設(shè)置了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，打出了“新加坡模式”教育的招牌。

　2、賣場(chǎng)特點(diǎn)

�。� 1 ）售樓處大多設(shè)在樓盤附近及位置醒目處。

�。� 2 ）比較關(guān)注售樓處的功能分區(qū)。一般分為陳列區(qū)和接洽區(qū)。陳列區(qū)所列內(nèi)容比較完善，分模型和樓書兩種。對(duì)于戶型，大多有立體模型，并布置了家具。而接洽區(qū)則一般會(huì)抬高一個(gè)地面層高，上一級(jí)臺(tái)階，劃分出另一空間，布置桌椅等。

�。� 3 ）存在的問(wèn)題是售樓處與樣板房的聯(lián)系不緊密，大多要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的路程才能到達(dá)樣板間，且售樓員及現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)示也不甚明確。

　3、公關(guān)促銷活動(dòng)

　公關(guān)和促銷活動(dòng)，相對(duì)而言，對(duì)公關(guān)活動(dòng)比較關(guān)注，而促銷活動(dòng)則相當(dāng)弱化。

　所了解的公關(guān)促銷活動(dòng)主要有如下一些：

　•

　在開盤日舉行舞獅表演。

　•

　舉行有獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)，采取現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)的方式，猜中有獎(jiǎng)。

　•

　舉行晚會(huì)，表演文藝節(jié)目，中間穿插有獎(jiǎng)問(wèn)答、互動(dòng)游戲等節(jié)目，設(shè)置轎車大獎(jiǎng)吸引人流。

　4 、采用雙層大巴車隊(duì)在各大街小巷進(jìn)行宣傳。

　促銷活動(dòng)目前甚少，是以后可以大做文章的題材。目前主要的促銷活動(dòng)有：

　1、折扣。使用率極低，只有個(gè)別樓盤有微量折扣。

　2、優(yōu)先選房?jī)?yōu)惠卡。目前有鳳凰城和繁華世家采用了這種形式，反響較好。

　八、暢、滯銷樓盤分析

�。ㄒ唬�、暢銷樓盤原因分析

　合肥地產(chǎn)市場(chǎng)目前銷售情況較好，具有很好的市場(chǎng)容量。從上述 12 個(gè)樓盤看，最暢銷的當(dāng)數(shù)繁華世家、金色池塘、新家坡花園和新華學(xué)府、麗景碧雅、綠城桂花園等樓盤。

　暢銷原因主要有下述：

　1、地理位置理想，所在區(qū)域大環(huán)境好，周邊配套齊全。如麗景碧雅，位處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地段，坐擁其得天獨(dú)厚的成熟配套，且與豪宅東�；▓@一路之隔，與東�；▓@相比，無(wú)意中提升了其性價(jià)比。

　2、定位準(zhǔn)確：目標(biāo)客戶準(zhǔn)確，且產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、生活配套等方面都有很強(qiáng)的針對(duì)性。如繁華世家，其戶型、價(jià)格與市場(chǎng)得到了完整的統(tǒng)一，因此備受市場(chǎng)青睞。

　3、在園林景觀設(shè)計(jì)上獨(dú)樹一幟，其園林除了具有較強(qiáng)的觀賞性外，更強(qiáng)化了人的可參與性以及人與自然的和諧共生關(guān)系。金色池塘和新加坡花園無(wú)疑是其典范作品，其獨(dú)特的園林景觀是贏得消費(fèi)群體的最大砝碼。

�。ǘ�）、滯銷樓盤原因分析

　在 12 個(gè)樓盤當(dāng)中，最滯銷的當(dāng)數(shù)東�；▓@了。分析其原因主要有如下：

　1、產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)嚴(yán)重。東�；▓@是深圳東海花園的拷貝，其戶型定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等完全照抄了深圳東�；▓@的原形，沒(méi)有考慮合肥消費(fèi)群的生活習(xí)慣和消費(fèi)能力，在價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)上都不能滿足合肥消費(fèi)群的需求，因此，該樓盤從 2002 年現(xiàn)樓開盤，其銷售率一直徘徊不前，成為合肥地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的案例。

　2、戶型配比失調(diào)。從滯銷的戶型看，大多為超出消費(fèi)者需要的大戶型，一定程度地影響了整個(gè)樓盤的銷售。其中以 150 平方米以上的三房和 180 平方米的四房最為典型。

　3、銷售不力。沒(méi)有采取有效的公關(guān)和促銷活動(dòng)，也是其滯銷的原因之一。

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